Fra og med 01. januar 2022 trådte en endring i avhendingsloven i kraft. Denne blir stadig nevnt i forbindelse med boligsalg og -kjøp, men er det egentlig klart for alle hva endringen i loven innebærer? Vi gir deg en innføring i hva lovendringen betyr for deg som skal selge eller kjøpe bolig.
Avhendingsloven regulerer salg av brukt fast eiendom, det vil si boliger, hytter og leiligheter. Dersom du vil se nærmere på selve lovteksten, finner du den her. Det er verdt å merke seg at avhendingsloven kun regulerer brukt eiendom. Salg av nybygde boliger reguleres av bustadoppføringsloven.
Når du selger boligen din gjennom Propr, selger du alltid etter avhendingsloven, men du kan også selge nybygd bolig gjennom Propr. Du må bare sørge for å ha en ferdigattest.
Med reglene som gjaldt frem til årsskiftet 2021/2022 kunne man lese i boligannonser at en bolig selges “som den er”, altså at det i praksis er kjøpers ansvar å avdekke feil og mangler som selger ikke har opplyst om. Dette gir inntrykk av at kjøper bare må ta til takke med eventuelle mangler som dukker opp etter overtakelse, fordi de var der da vedkommende kjøpte boligen. Dette førte til en rekke klagesaker som domstolene måtte ta seg av.
En konsekvens av den nye avhendingsloven er at selger ikke lenger kan ta generelle forbehold om boligens tilstand, slik “selges som den er” indikerer. Selger kan ikke lenger fraskrive seg ansvaret, og dersom du leser en salgsoppgave med en formulering som indikerer dette, er det en utdatert påstand som ikke er i tråd med lovverket. I praksis innebærer endringen i avhendingsloven at både selger og kjøper vil være tjent med at det foreligger mest mulig informasjon om boligens tilstand. Jo mer detaljer og informasjon om boligen kjøper har tilgang på, desto mindre vil kjøperen ha å klage på.
Hensikten med å endre avhendingsloven er å legge til rette for tryggere bolighandel, og ut fra det også redusere antallet boligkjøpstvister i domstolene. Ved å sørge for at selger må skaffe dokumentasjon med større grad av detaljer enn tidligere, samtidig som kjøper får ansvar for å sette seg grundig inn i denne dokumentasjonen, blir ansvarsforholdet mer balansert.
Les mer: Hva er boligen verdt? Slik finner du din boligverdi
Dokumentasjon av boligens tilstand har aldri vært viktigere enn det er nå. For å sørge for at boligselgere kan gi en god og standardisert dokumentasjon av boligen, er det laget en ny forskrift i avhendingsloven med krav til hva tilstandsrapporten skal inneholde.
Det smarteste du som boligselger gjør, er å kontakte en sertifisert takstmann, som kommer på befaring i boligen. Takstmannen og tilstandsrapporten vedkommende skriver utgjør en viktig del av dokumentasjonen av boligens tilstand. I tillegg har du som selger ansvar for å oppgi all relevant informasjon om boligen i egenerklæringen.
Vi har skrevet en utfyllende artikkel om tilstandsrapport: Derfor er tilstandsrapporten viktig. Les gjennom denne før du møter takstmannen, så er du godt forberedt.
Noen boligselgere kan bli stresset over at de kjenner til utfordringer eller mindre flatterende deler ved boligen de selger, og tenker det er dumt å oppgi for eksempel at det har vært mus på loftet eller at de har pusset opp badet uten hjelp av fagfolk. Det smarteste du kan gjøre, er å være ærlig og detaljorientert når du fyller ut egenerklæringen.
Dersom du som selger rapporterer om de problemene som har vært (og de som eventuelt fremdeles er gjeldende) i boligen, har du alt på det rene. Ved å oppgi all informasjon om boligen i egenerklæringen, vet kjøperne akkurat hva slags objekt de forholder seg til. Den som velger å kjøpe en bolig med bad satt opp av ufaglærte, tar selv ansvar for de komplikasjonene dette kan medføre på et senere tidspunkt. Kort oppsummert er det nå slik at de feil ved boligen som er dokumentert og beskrevet, ikke kan klages inn av kjøperen.
Det er dersom du unnlater å oppgi informasjon du har kjennskap til, at selger kan komme tilbake og kreve erstatning for mangler på boligen som du burde visst om men ikke har rapportert inn.
Når du selger boligen din selv med Propr, beskriver du boligen med dine egne ord. Dette er også med på å forme interessenters inntrykk av boligen du selger. Interessenter får selv inspisere boligen på visning, og da er det uheldig om du har presentert boligen din på en så positiv måte at potensielle kjøpere blir skuffet. Det betyr ikke at du ikke skal skryte av boligen din, men det er viktig at opplysningene du oppgir er korrekte.
En viktig endring i avhendingsloven er at boligens tilstand, alder og type også spiller inn i helhetsvurderingen av boligen. I tillegg til dokumentasjonen som er nevnt, med tilstandsrapport og egenerklæring, må kjøper se an boligen ut fra alder og tilstand. I praksis betyr det at man eksempelvis kan måtte regne med at en eldre enebolig er mer preget av tidens tann enn en nyoppført leilighet.
I hovedsak vil konsekvensene av den nye avhendingsloven dreie seg om dokumentasjon. Som selger bør du sørge for å ha en oppdatert tilstandsrapport, samt å oppgi all informasjon du sitter på om boligen. Det er også verdt å merke seg endringen om at boligen ikke lenger kan selges “som den er”. Det gjelder ikke bare den direkte formuleringen slik den er skrevet her, men også tilpasninger i kontrakten som viser at man selger boligen som den er.
Som boligkjøper er det viktigere enn noen gang å finlese all dokumentasjon du får tilgang på. Når dette praktiseres, vil vi se en tryggere og mer forutsigbar boligsalgsprosess, mer fornøyde selgere og kjøpere, og mindre belastning på domstolene.
Ring oss på 23 90 59 00 (9–16, ukedager), eller legg igjen ditt telefonnummer så ringer vi deg opp.
Chat: 9–19 på hverdager, 11–18 på søndager
Send e-post: post@propr.no
Ring oss: 23 90 59 00 (10–16, ukedager)
Du kan sjekke hvordan Propr fungerer uten å forplikte deg til noe. Start med å skrive inn gateadressen din, så er du i gang.
Du kan sjekke hvordan Propr fungerer uten å forplikte deg til noe. Start med å skrive inn gateadressen din, så er du i gang.
Det er enkelt, trygt og billig. Prøvekjør tjenesten og lag en annonse for din eiendom på under to minutter, helt gratis. Start med å velge din boligtype:
