Røahagan

RØA- Sentral og praktisk selveier seniorleilighet 55+. God planløsning med stort potensial – skap ditt eget drømmehjem!

Røahagan 1C, 0754 Oslo

Romtyper

Om boligen

En unik mulighet for ditt neste kapittel Velkommen til en seniorleilighet (55+) med sentral og attraktiv beliggenhet på Røa. Leiligheten er et total oppussingsobjekt/total rehabilitering, som gir deg en sjelden mulighet til å skape ditt eget drømmehjem – helt etter dine ønsker og behov. Her kan du forme rammene for ditt seniorliv og legge til rette for gode, komfortable år i en bolig tilpasset deg. Sameiet byr på et trygt og inkluderende bomiljø, hvor naboer kjenner hverandre og det er lett å føle seg hjemme. Det finnes også mulighet for lån av gjesteleilighet, perfekt når familie og venner kommer på besøk. Boligen egner seg for alle fra spreke 55-åringer til deg som ønsker en mer tilrettelagt hverdag over tid – et hjem du kan vokse med og trives i gjennom livets ulike faser.

Annet

Leiligheten som nå selges har vær seksjonert som næringseiendom tidligere, og det har vært tidligere vært et tannlegekontor. Seksjonen er nå reseksjonert til bolig og er godkjent tinglyst som bolig.

Beliggenhet

Leiligheten i Røahagan 1C ligger fredelig og tilbaketrukket til, samtidig som du har alt du trenger rett i nærheten. Her bor du med en perfekt kombinasjon av ro og nærhet til et rikt servicetilbud. Kun en kort spasertur (under 200m) unna finner du Røa senter, med et bredt utvalg av butikker, dagligvarehandel og hyggelige kaféer. Den populære Meny-butikken sørger for enkel og komfortabel handel i hverdagen. I tillegg ligger nye Røa Torg i gangavstand – et moderne og levende møtested med over 20 butikker, spisesteder og eget vinmonopol. Området byr også på et komplett servicetilbud med blant annet treningssenteret EVO Fitness Røa, legekontor, helseklinikk, kiropraktor, tannlege og Oslo Kvinnehelsesenter. For ekstra bekvemmelighet finnes det også tannklinikk i sameiets underetasje. Med kort gangavstand til både T-bane og buss er det enkelt å komme seg rundt, samtidig som nærområdet byr på flotte turmuligheter året rundt. Her ligger alt til rette for en komfortabel, aktiv og sosial hverdag.

Eiendommens betegnelse

Gnr. 12 Bnr. 59 Snr. 7 i Oslo kommune Vei/vann/avløp Offentlig tilknytning.

Sameiet - Økonomi

Sameiet Sameiet Røahagan 1 C (org.nr. 971278706) omfatter eiendommen gnr. 12, bnr. 59, beliggende i Røahagan le, 0754 Oslo. Eiendommen er organisert som et eierseksjonssameie bestående av totalt 56 seksjoner. Sameiebrøken er fordelt som følger: - 40 seksjoner à 62/3342 - 13 seksjoner à 41/3342 - 1 seksjon à 38/3342 - 1 seksjon à 156/3342 (vaktmesterbolig) - 1 seksjon à 135/3342 (garasjer) Ved kjøp av en eierseksjon oppnår kjøper en ideell andel av eiendommen, samt enerett til bruk av den aktuelle seksjonen med tilhørende seksjonsnummer. Eierforholdet reguleres av eierseksjonsloven, samt sameiets vedtekter og husordensregler. Som hovedregel står seksjonseier fritt til å kjøpe, selge, leie ut og belåne sin bolig. Det kan imidlertid forekomme begrensninger i vedtektene. I henhold til eierseksjonsloven er korttidsutleie av hele seksjonen begrenset til maksimalt 90 døgn per år. Sameiets økonomi Per januar 2026 har sameiet gjennomført salg av tidligere tannlegekontor for kr 1 750 000. Oppgjør er gjennomført, og salget forventes å bidra til en styrket økonomisk situasjon. Disponeringen av eventuelt overskytende midler vil bli besluttet på et senere sameiemøte. Årsregnskapet for 2025 viser et årsresultat på kr -17 934. Sameiets egenkapital per utgangen av 2025 utgjorde kr -5 098 800. Underskuddet skyldes i hovedsak låneopptak og gjennomføring av rørfornyingsprosjekt, som ble kostnadsført i sin helhet i 2024. Planlagt vedlikehold Styret har vurdert behovet for utskifting av stigerør, men dette arbeidet er foreløpig utsatt. Bakgrunnen er usikkerhet knyttet til det faktiske behovet, da eksisterende rør er av kobber og har vesentlig lengre levetid enn tradisjonelle jernrør. Saken vil bli fulgt opp fortløpende. Eventuell gjennomføring vil kunne medføre betydelige kostnader for sameiet. Generell informasjon Sameiet oppfordrer alle interessenter til å gjøre seg kjent med vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning (2026) . Dokumentasjonen er tilgjengelig hos selger.

Styrets arbeid 2025

Styret i Sameiet Røahagan 1 C har i perioden mars 2025 til april 2026 hatt et omfattende arbeid preget av høy møteaktivitet og oppfølging av både løpende drift og større saker. Det er avholdt 22 styremøter samt flere ekstraordinære møter, og arbeidet har særlig omfattet teknisk drift, økonomi, HMS og tidligere uavklarte forhold. Økonomien i sameiet vurderes som forsvarlig, men økte kostnader førte til en økning i felleskostnadene på 10 % fra juli 2025. Videre økning er utsatt til midten av 2026. En sentral sak har vært salg av seksjon 7 etter avdekking av manglende godkjenning til næringsformål. Seksjonen ble solgt for 1,75 millioner kroner med oppgjør i januar 2026, og midlene skal disponeres senere. Oppfølgingen av rørfornyingsprosjektet har vært krevende, med betydelige kostnadsoverskridelser og flere reklamasjoner. Styret har arbeidet med å etablere bedre rutiner for fremtidige prosjekter. Det har også vært stort fokus på HMS og brannvern, inkludert innføring av nytt system, kontroller, opplæring og tiltak for å bedre sikkerheten i bygget. På det tekniske området er det gjennomført flere tiltak, blant annet ny heisavtale, utskifting av panelovner, installasjon av vannmålere og vedtak om etablering av fiber. Samtidig planlegges ventilasjonsrens og videre oppgradering av tekniske anlegg. Tidligere ulovlig innglassing av balkonger er nå godkjent. Styret har også håndtert forsikringssaker, særlig knyttet til vannskader, samt arbeidet med parkering, fellesarealer og leverandøravtaler. For kommende periode vil styret prioritere langsiktig vedlikeholdsplan, oppfølging av tekniske behov, vurdering av felles rehabilitering av bad og en forsvarlig forvaltning av sameiets midler.

Øvrige forhold

Seksjonseiers vedlikeholdsplikt følger av eierseksjonsloven § 32 og omfatter i hovedsak egen bruksenhet. Dette inkluderer blant annet ansvar for rensing av sluk og vedlikehold av våtrom for å forebygge lekkasjer. Ingen kan erverve mer enn to boligseksjoner i sameiet, jf. eierseksjonsloven § 23. Erverv i strid med regelverket kan bli nektet tinglyst av Kartverket. Kjøper vil likevel være forpliktet til å gjennomføre handelen, selv om overskjøting ikke finner sted.

Styregodkjennelse

Den rettslige råderetten er likevel slik at salg av en seksjon bare er tillatt når erververen på tidspunktet for inngåelse av kjøpekontrakt har fylt 55 år. Videre kan en seksjon som erverves etter 15.april 1999, ikke brukes av en person som ikke har fylt 55 år. Erverver av seksjon eller leier av bruksenhet skal godkjennes av sameiets styre. Godkjenning kan bare nektes dersom det foreligger saklig grunn. Salg eller utleie skal meddeles styret til registrering med minst 14 dagers varsel før innflytting/overtagelse av leiligheten finner sted. Dyrehold Sameiet har forbud mot dyrehold. Det kan søkes til styret om dispensasjon. Styrets behandling av en søknad skal være i overenstemmelse med eierseksjonslovens paragraf 28.

Forsikring

If Skadeforsikring Nuf Polisenummer: SP5798539 Eier må selv besørge innboforsikring som dekker innbo og løsøre.

Formueverdi

Formuesverdi som primærbolig kr 1 024 402 per 17.04.2025 - regnet fra Skatteetaten.no Formuesverdi som sekundærbolig kr 4 097 609 per 17.04.2025 - regnet fra Skatteetaten.no Grunnlaget for beregning av eiendommens formuesverdi er for skatteåret 2026 endret. Beregningsmodellen vil nå ta utgangspunkt i eiendommens grunnkrets og ikke kommune som tidligere. Dette kan medføre at enkelte eiendommer vil få en betydelig høyere formuesverdi(spesielt for boliger med verdi over kr. 10.000.000,-) og derav høyere skattebelastning. Oppgitte formuesverdi er basert på den gamle beregningsmodellen og det tas forbehold om at formuesverdien kan øke ved endelig fastsettelse av formuesverdien i skatteåret.

Felleskostnader

Felleskostnader kr. 2933,67 ,- Felleskostnader inkluderer: lån, andel energi, internett/tv, felleskostnader (kommunale avgifter, felles forsikring, styrehonorar, forretningsførsel, energi/fyring m.m.) Felleskostnadene er fordelt som følger; Lån: 547,59,- Felleskostnader: 1931,- Andel energi: 92,08,- Internett/TV: 432,- (økt fom 1.nov 2026) Månedlige felleskostnader som ikke er spesifiserte, dekker boligselskapets driftskostnader. Oversikten er oppdatert pr. 20/10. Styreleder opplyser om at det må forventes økning av posten FELLESKOSTNADER i løpet av 2026. Offentlige/kommunale avgifter Kommunale avgifter er felles for sameiet og betjenes via felleskostnader. Det er eiendomsskatt i Oslo kommune. Bunnfradraget i Oslo er i 2024 på inntil 4,7 millioner kroner for bolig og fritidsboliger. Skattesatsen er 2,8 promille av eiendomsskattegrunnlaget. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og- avgift/eiendomsskatt/hvor-mye-skal-du-betale-i- eiendomsskatt/. Faste løpende kostnader Foruten eventuelle lånekostnader og betjening av månedlige felleskostnader, vil eventuell innboforsikring, strømutgifter og tilsvarende være faste løpende kostnader. Forbruk og utgifter vil variere avhengig av antall medlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur, fordelsavtaler, kanalvalg, hastig

Andel fellesgjeld/fellesformue

Andel fellesgjeld pr 04.08.25 kr 80 205,- Andel fellesformue pr 31.12.24 kr. 8 632,- Lånevilkår Selskapets totale lån og vilkår: Bank: Obos-Banken AS Lånenr.: 98208242571 Lånetype: Annuitetslån Rentesats: 6,95% Restsaldo 5 894 148,00 Innfrielsesdato: 30.11.2053 Type rente: Flytende rente Terminer i året: 12 Fellesgjeld, kapitalkostnader og eventuell avdragsfrihet: Bank: Obos-Banken AS Lånenummer: 98208242571 Restsaldo: 80 205,78 Kapitalkostnader: 541,11 Sum andel fellesgjeld (kun lån) kr 80 205,78,-, pr. dags dato. Kjøpers ansvar for øvrige sameieres mislighold For felles ansvar og forpliktelser hefter den enkelte sameier i forhold til sin sameiebrøk, jf. eierseksjonsloven § 30.

Ny overskriftFerdigattest/midlertidig brukstillatelse

Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. At evt. ferdigattest / midl. Kjerneinformasjon Brukstillatelse eksisterer, gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på boligen som ikke er byggemeldt eller godkjent.Det foreligger midlertidig brukstillatelse på eiendommen datert 1981. Det foreligger ferdigattest for bruksendring fra næring til bolig i underetasjen datert 2017 og ferdigattest på bruksendring av rom i fellesareal til gjesterom datert 2025. Utleie Utleie er tillatt og skal meddeles styret. Det er krav til forsvarlige radonnivåer på utleieboliger. I de tilfeller hvor det ikke særskilt er opplyst at selger har kunnskap om eiendommens radonnivå må kjøpere som ønsker å leie ut hele eller deler av eiendommen, særskilt være oppmerksom på at de overtar ansvaret for den usikkerheten dette medfører. Se http://www.nrpa.no for nærmere informasjon. Konsesjon Ikke aktuelt for denne eiendommen. Odel Det er ikke odel på eiendommen. Diverse Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har innhentetsærskilte opplysninger om det finnes pålegg frabrann/feiervesen på eiendommen.Det gjøres oppmerksom på at man leser taksrapporten grundig da dette selges som et total oppussings og rehabiliteringsprosjekt. Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om den. Det kan derfor være skader ogandre forhold ved eiendommen som ikke er spesifikt opplys

Reguleringsmessige forhold

Eiendommen ligger i et område regulert til boliger i henhold til reguleringsplanen. Videre er eiendommen avsatt til bebyggelse og anlegg, nåværende, ved kommuneplanen. Kopi av reguleringskart og reguleringsbestemmelser ligger vedlagt i prospektet: Plansaker etc: Røahagan 1 C - Bruksendring av del av fellesareal til felles gjesterom - saksnr. 202301663 - Siste dok. 15.02.2025 Griniveien 4 - 4 B og Vækerøveien 201 og 203 A - Riving av flere bygg - saksnr. 202214196 - Siste dok. 08.08.2023 Griniveien 7 - Oppføring av bygg for handel, restauranter og kontor, påbygg på eksisterende bebyggelse, riving av bensinstasjon - Røa senter - saksnr. 202310563

Oppgjør

Kjøper (og banken til kjøper) må ha innbetalt fullt oppgjør (kjøpesum + omkostninger) til oppgjørsselskapets, Norsk Eiendomsoppgjør AS, klientkonto senest to dager før overtagelsesdatoen iht. kjøpekontrakten.

Sikkerhetstillelse

Alle oppgjørsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Ved spørsmål kan det taes kontakt med Norsk Eiendomsoppgjør

Overtagelse

Overtagelse etter nærmere avtale med selger.

Boligkjøperforsikring

Kjøper kan selv velge det etter egen interesse. Selger har ingen avtale med noen som tilbyr det. Da selger ikke har bodd i eiendommen , og har begrenset informasjon har derfor ikke selger tenger boligselgerforsikring.

Nye arealbegreper

Fra og med 1 januar 2024 skal boliger markedsføres med nye arealbegreper. Unntaket er for de eiendommene hvor oppdraget ble inngått før 01.01.2024, da vil de gamle arealbegrepene fortsatt gjelde. De nye arealbegrepene for bolig er: -BRA-i: Areal innenfor omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entre, bad, innvendig bod og rom for kommunikasjon mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet med flere selvstendige boenheter, Kjerneinformasjon Skal de selvstendige boenhetene kategoriseres som BRA-i. Et eksempel på dette kan være en enebolig med adskilt utleieenhet. -BRA-e: Areal av for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod. -BRA-b: Innglassede balkonger, verandaer og altaner som tilhører boenheten. -Totalt BRA: Summen av BRA-i, BRA-e og BRA-b -TBA: Arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten.

Lov om hvitvasking

Det følger av lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering at oppgjørsforetaket er forpliktet til å foreta kundetiltak av begge parter i handelen. Dersom slik kundekontroll ikke kan gjennomføres, er kan oppgjørsforetaket pålagt å avstå fra gjennomføring av oppgjøret. Partene er selv ansvarlig for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre uten at det kan anføres et kontraktsrettslig ansvar overfor oppgjørsforetaket.

Lovanvendelse og kontraktsbetingelser

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med en bygningssakkyndig før det legges inn bud.

Kontraktsbetingelser

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Omkostninger

1 790 000 kr (Prisantydning)
73 350 kr (Andel av fellesgjeld)
---
1 863 350 kr (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger
11 500 kr (HELP boligkjøperforsikring (valgfritt))
46 570 kr (Dokumentavgift)
545 kr (Tinglysing av pantedokument)
545 kr (Tinglysing av skjøte)

---

59 160 kr (Omkostninger totalt)

---

1 922 510 kr (Totalpris inkl. omkostninger)

NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses én låneobligasjon og at eiendommen selges til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i offentlige og private gebyrer.

Selger er selv ansvarlig for følgende gebyr:

5 044 kr (Eierskiftegebyr)
545 kr (Panterett med urådighet)

Matrikkelinformasjon

Kommunenr: 301

Gårdsnr: 12

Bruksnr: 59

Seksjonsnr: 7