Torshov

Klassisk og lys 2(3)R i Søylegården | Peis | Originalt tregulv | Fantastisk bakgård | Beliggenhet i rolig sidegate

Knud Graahs gate 7, 0481 Oslo

Romtyper

Om boligen

Lys 2-roms leilighet med klassiske detaljer i andre etasje i attraktive og rolige Søylegården øverst på Torshov. Høydepunkter: - Lys gjennomgående 2-roms leilighet med 2,8 m takhøyde i stue og soverom. - Mulighet for ombygging til 3-roms (se alternativ plantegning) - Nyslipte, originale tregulv og peisovn. - Kjøkken oppdatert med nye fronter, benkeplater, håndtak, kum og blandebatteri i 2025. - Tak i stue og soverom sparklet og malt i 2025. - Godt med lagringsplass og to kjellerboder på totalt 12 kvm, hvorav én er klimakontrollert. - Lave felleskostnader på kun 3 357 kr - Rolig bakgård med flott beplantning, grillområde, sittegrupper, og lekestativ. - Velholdt borettslag med god økonomi og engasjert styre. - Sentral beliggenhet med nærhet til "alt". Dette er en sjelden mulighet for deg som ønsker en lys og klassisk bygårdsleilighet med moderne standard, lave kostnader og en unik beliggenhet – midt i et av Oslos mest attraktive områder. Velkommen til visning!

Beliggenhet

Leiligheten har en ettertraktet og rolig beliggenhet i vakre Søylegården, øverst på Torshov. Dette er et populært område som kombinerer urbant byliv og grønne omgivelser. Her bor man tilbaketrukket fra trafikk og støy, men med kort vei til alt man trenger i hverdagen. Området er kjent for sine mange og frodige parker – blant annet Torshovparken, Torshovdalen og den hyggelige Torshov kirkepark – alle innen få minutters gange. For den som liker turer og friluftsliv, er det kort vei til Akerselva med sine idylliske turstier, kulturminner og spennende innslag av byens industrihistorie. Søylegården byr i tillegg på et stort, velholdt og solrikt gårdsrom. Her finner man sittegrupper, kullgrill, en vedfyrt pizzaovn og lekeplass – et perfekt sted å nyte rolige dager for både store og små. Kiwi, Rema 1000, søndagsåpen Joker i Brettevilles gate og Coop Mega på Sandaker Senter er få minutter unna. Rett over gaten ligger populære Åpent Bakeri, som på kveldstid blir til Lofthus Samvirkelag – kjent for å ha en av byens beste pizzaer. Rett ved Lillo Gård ligger et trivelig nærsenter med blant annet Kompis, Albertino Sandwich, Meny, Mester Grønn og apotek. Torshov byr også på et rikt kulturtilbud med blant annet Torshovteatret, Nieu Scene (Soria Moria) og Trikkestallen med teater, konserter og uteservering om sommeren. Området har gode kollektivforbindelser. Trikkelinjene 12, 15 og 18 går fra Grefsenveien, kun få minutters gange fra leiligheten, og T-banelinje 4 og 5 fra Sinsen stasjon. Buss nr. 30 går like ved, og Grefsen togstasjon gir enkel adkomst til sentrum og marka. For den som reiser mye, stopper Flybussen på Grefsen stasjon/Storokrysset – kun 8–10 minutters gange fra boligen.

Annet

Selger: Anders Christoffer Birch-Jensen 919 02 836 christoffer.birch.jensen@gmail.com Spørsmål eller privatvisning: Kontakt selger for spørsmål om leiligheten eller ved ønske om privatvisning. Forkjøpsrett Borettslaget har vedtektsfestet forkjøpsrett for andelseiere og andre, jf. borettslagsloven § 4-11. Etter aksept av bud vil det bli avklart om forkjøpsretten benyttes. Borettslaget har vedtektsfestet at ny andelseier skal godkjennes av styret, jf. borettslagsloven § 4-5. Borettslag: - Borettslaget består av 125 boliger - Forretningsførselen er utført av Oslo og Omegn Boligforvaltning AS (OBF). Regnskapsførselen utføres av OBF Regnskapsbyrå AS. - Forsikring gjennom GJENSIDIGE FORSIKRING ASA, (polisenummer 81904583) - Borettslaget har flere sykkelstativer i bakgård og to praktiske avlåste skjul for oppvaring av barnevogn. - Eget fellesvaskeri som er lokalisert i Knud Graahs gate 3. Dette kan benyttes i henhold til oppsatte regler. - Borettslaget leier ut seks parkeringsplasser. To i Knud Graahs gate og fire i Kyrre Grepps gate. Utleie (3-årige avtaler) er basert på ansiennitet med en karanteneperiode på tre år. Det er p.d.d venteliste for parkering. Det er beboerparkering i området. - Nanobryggeri. Som beboer i Søylegården kan du bli medlem av bryggelauget, og dermed være med på fellesbrygginger og kurs, eller leie bryggeriet til eget bruk. Forsikringer: Selger har tegnet boligselgerforsikring, og anbefaler også kjøper å tegne boligkjøperforsikring.

Bebyggelse

Byggemåte Grunnmur i naturstein/tegl, samt støpt gulv i kjeller. Fundamentering kan være til fast grunn, faste komprimerte masser eller flåte, som er vanlig i Oslo. Bygård med bærende konstruksjoner, etasjeskillere og leilighetsskillende vegger i betong/mur. Yttervegger i betong, fasade er pusset og malt. Pussede og malte fasader. Saltak av plassbygde takstoler i trekonstruksjoner, tekket med takstein. Vinduer med trerammer og 2-lags isolerglass, merket med produksjonsår 1997. Diverse oppgraderinger & moderniseringer: 2022: Slipte gulv og malte med hvitpigmentert maling på gulv i soverom, gang og kjøkken. Arbeid utført av Norgulv AS. 2022: Montering av nye grensikringer, samt utbedring av varmgang i stikkontakt til varmtvannsbereder (se el-rapport). Arbeid utført av Elektro Fiber AS. 2024: Malt overflater på kjøkken (vegger og tak). Arbeid utført av eier. 2024: Bytte av blandebatteri på bad. Arbeid utført av eier. 2025: Malt overflater i gang (vegger og tak). Arbeid utført av eier. 2025: Malt tak på bad. Arbeid utført av eier. 2025: Slipte gulv og malte med hvitpigmentert maling på gulv i stue. Arbeid utført av Norgulv AS. 2025: Sparkling og maling av tak i stue. Arbeid utført av Om Råmsås Håndverker Service v/ Rahman Haydari. 2025: Bytte av blandebatteri og kum på kjøkken. Arbeid utført av Bad og Sånt AS. 2025: Bytte av benkeplate på kjøkken. Arbeid utført av eier. 2025: Bytte av fronter og beslag på kjøkken. Arbeid utført av eier. 2025: Malt tak i soverum. Arbeid utført av eier.

Økonomi

Felleskostnader Felleskostnadene utgjør per idag 3 357 kr per måned. Fellesutgiftene inkluderer: Internett, felleskostnader, renter og avdrag, festeavgift, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold m.m.. Fordelning av felleskostnader: - Bredbåndsavgift 151 kr - Felleskostnader 2794 kr - Renter og avdrag 412 kr Energiforbruk Nåværende eier har brukt 5 510 kWh strøm de siste 12 månedene. Oppgitt strømforbruk avhenger av antall personer i husholdning. Leiligheten har Norgespris. Dette innebærer at kjøper overtar forpliktelsene etter avtale om Norgespris ut bindingstiden. Fellesgjeld Totalt: 50 674 kr Formue Andel fellesformue: kr 28 546 per 31.12.2024 Det gjøres oppmerksom på at felleskostnader vil variere over tid, og justeres i hovedsak 1-2 ganger pr. år i forhold til boligselskapets faktiske kostnader. Fellesutgifter fastsettes av styret, normalt for ett år av gangen. Ved behov kan styret øke fellesutgiftene. Styret har varslet om at brøkfordelte felleskostnader økes med 3 % fra 01.01.2026. Tillegg for kabel-TV/bredbånd er også justert opp med 3% per enhet. De månedlige felleskostnader tilknyttet renter og avdrag fra og med 01.11.2025 blir økt med 12,5% i tråd med lånets nedbetalingsplan. Dagens konsumprisindeks ligger på 3 %, og det er naturlig å regne med at de fleste faste kostnader vil øke i tråd med dette. Forsikringspremien antas i år å øke med minst 10%, men dette kan variere basert på skadehistorikk. De kommunale avgiftene er antatt å øke minst like mye som i 2025. Festeavtale Festekontrakt med Oslo Kommune, 70 år fra 01.11.1951 som er forlenget. I følge lov om tomtefeste av 20. desember 1996 nr. 106 § 33, jf. § 7, blir festekontrakten forlenget fra 1. november 2021 og til Borettslaget eventuelt skulle velge å si opp festet eller innløse festetomten, jf. tomtefestelovens § 36. Kjøper må påregne økning i festeavgift i fremtiden. Festeavgiften er kr. 225 308,- per år og er inkludert i felleskostnadene. Neste regulering av festeavgiften vil være i 2031.

Om tomten

Tomtetype: Festet Tomtestørrelse: 580.1 m² Tomten er omkranset av variert vegetasjon, som skaper en naturlig og frodig ramme rundt eiendommen. Parkering er tilgjengelig i samsvar med gjeldende regler for området, og tilrettelegger for praktisk adkomst til eiendommen. Samlet sett utgjør tomten et attraktivt og funksjonelt miljø, som beriker eiendommens verdi og appell.

Beskrivelse av eiendommen

Eierform: Borettslag. Objektstype: Leilighet. Arealer: BRA - i: 59 BRA - e: 12 BRA - totalt: 71 Bruksareal fordelt på etasje: 2. etasje: BRA-i: 59 m² Gang, Soverom, Bad, Kjøkken, Stue Kjeller: To boder: Kjellerbod 1 ble målt til ca. 6,7 m² Kjellerbod 2 ble målt til ca. 4,7 m² - klimakontrollert Standard: Entré Glatte, malte flater, downlights. Overflater har normal og forventet bruksslitasje. Kjøkken Lyst kjøkken med nye fronter (Superfront), benkeplater, håndtak, kum og blandebatteri fra 2025. Overflater malt i 2024. Kjøkkenet har opplegg for integrert oppvaskmaskin og frittstående vaskemaskin, ettgreps kran, platetopp, stekeovn og frittstående kjøl/fryseskap. Stue Lys stue med takhøyde på 2,8 m, glatte malte flater, tregulv slipt i 2025, samt tak sparklet og malt i 2025. Frittstående peisovn med glassdør. Soverom Vendt mot rolig gate, 2,8 m takhøyde. Skyvedørsgarderobe og plassbygd bokhylle. Originale tregulv slipt i 2024. Bad Flislagt gulv og vegger med termostatstyrt gulvvarme, downlights med dimmer. Heldekkende servant og skap bak speil. Veggmontert toalett. Naturlig ventilasjon, Plastsluk med synlig klemring. Tak malt i 2025. Vannledninger Vannførende rør i plast (rør i rør opplegg), fleksirør og kobber. Avløpsrør Interne og synlige avløpsrør i støpejern (nyere og eldre) og plast, ført til felles rørføringer. Ventilasjon Boligen er bygget med naturlig ventilasjon som var vanlig på byggetiden. Oppvarming Elektrisk oppvarming med panelovn(er), termostatstyrt gulvvarme på badet. Elektrisk anlegg EL-anlegg hovedsakelig fra byggeårene, senere utvidet/endret. Automatsikringer med jordfeilbrytere. Hovedbryter og 6 fordelingskurser. El‑tilsyn ble gjort i 2022 og påviste avvik ble rettet opp av Elektro Fiber AS. Det er ikke fremlagt samsvarserklæringer/dokumentasjon fra da anlegget ble installert eller på tilleggsarbeider om dette har blitt utført.

Innbo og løsøre

Medfølger: - Hvitevarer - Rullgardin på soverom - Garderobe på soverom Medfølger ikke: - Alle pendellamper/ taklamper. - Veggmontert speil i stua - Vaskemaskin Dersom ikke annet er opplyst eller avtalt, gjelder NEFs liste over løsøre og tilbehør, som angir hva som følger med boliger og fritidsboliger ved salg. Avtaler om tilbehør må avtales før bindende avtale inngås, dvs. før budaksept. Fastmontert og innebygget kjøkken‑ og baderomsinnredning følger med.

Eiendommens Tilstand

Beskrivelse av bygningen: - Boligblokk med bærende konstruksjoner, etasjeskillere og leilighetsskillende vegger i betong/mur. - Yttervegger i betong, fasade er pusset og malt. - Saltak av plassbygde takstoler i trekonstruksjoner, tekket med takstein. Tak er ikke inspisert ved befaring da dette er en del av felles ansvarsområde. Vinduer Vinduer med trerammer og isolerglass, merket med produksjonsår 1997. Oppfyller bygningsdelene tiltenkt funksjon. Yterdør Brannklassifisert entrédør (B30). Døren er utstyrt med kikkehull.

Tilstandsgrader

Tilstandsgrad 2 (avvik som ikke krever umiddelbare tiltak) - Ventilasjon: Ventilasjonsløsningen gis på generelt grunnlag tilstandsgrad 2 da dagens strenge krav til ventilasjon ikke er oppfylt, til tross for at denne typen ventilasjon er normalt for boliger/leiligheter bygget i denne tidsperioden. - Avtrekk: Kullfilterventilator på kjøkkenet Tilstandsgrad 2 (avvik som kan kreve tiltak) - Vinduer: Fra 1997 og passert mer enn halvparten av forventet levetid, men fungerer som tiltenkt. Stuevinduet har ett punktert glass. Nytt glass er oppmålt, satt i bestilling og skal byttes. - Pipe og ildsted: Ved test av peisen oppsto lukt som følge av at peisen ikke er helt tett i topplokket. I regi av borettslaget har Oslo Murmesterbedrift AS filmet pipene i borettslaget og utbedret avvik i september 2025. - Vannledninger: kobberrør har oversteget halvparten av forventet levetid. Det er ikke montert lekkasjevarsler på kjøkkenet. - Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert for de eldre innvendige avløpsledningene av støpejern. - Ventilasjon: Bygningen har den naturlige ventilasjonen som var vanlig på byggetiden. - Varmtvannstank: Varmtvannstanken er over 20 år og det er registrert rifter i plasten rundt berederen. - Elektrisk anlegg: Anlegg delvis oppdatert 2022. Det anbefales på generelt grunnlag at det gjennomføres en utvidet EL-kontroll av anlegget i sin helhet. Komfyrvakt er ikke installert. - Membran og tettesjikt: Tettesjiktet (membran) har oversteget mer enn halvparten av den levealder som normalt kan forventes. Det er registrert at det ikke er membran i våtsonen under vasken, ved rørføringene inn i kassen på badet. Manglende dokumentasjon på badets oppbygging samt evt. arbeider som er utført etter oppføring. - Sanitærutstyr: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Omkostninger

5 900 000 kr (Prisantydning)
50 674 kr (Andel av fellesgjeld)
---
5 950 674 kr (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger
8 200 kr (HELP boligkjøperforsikring (valgfritt))
545 kr (Tinglysing av pantedokument)
545 kr (Tinglysing av skjøte)

---

9 290 kr (Omkostninger totalt)

---

5 959 964 kr (Totalpris inkl. omkostninger)

NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses én låneobligasjon og at eiendommen selges til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i offentlige og private gebyrer.

Selger er selv ansvarlig for følgende gebyr:

545 kr (Panterett med urådighet)
6 570 kr (Eierskiftegebyr)

Matrikkelinformasjon

Kommunenr: 301

Gårdsnr: 224

Bruksnr: 234