FREDRIKSTAD / Apenesfjellet

Herskapelig smakfull enebolig, innholdsrik med 5 soverom og 3 bad og 4 stuer. Unik arkitektonisk jugend-perle!

Sverres gate 2B, 1607 Fredrikstad

Romtyper

Om boligen

SVERRESGATE 2 B Denne flotte patrisiervillaen er tegnet og bygd av arkitekt Martin Andreassen. Murhuset er oppført i en unik stil med tårn. Den har pussede fasader med hjørnekvader i råkopp granitt. Bygningen inneholder mange spesielle detaljer både utvendig og innvendig. Utsmykning med granitt rundt dører og vinduer har et eksklusivt preg. Jugend-huset er reist i 1908. Det har skrevet seg inn i byens arkitekturhistorie. Andreassen tegnet flere titalls villaer oppført på forskjellig steder i Fredrikstad. Han satt sitt preg på byen med flere ulike stilarter og byggverk. Eiendommens utforming i skråningen og bruken av borglignende tårn gir et storslagent inntrykk og er et av Andreassens mest markante bygg. Boligen har høy håndverksmessig utførelse. Rommene er romslige og lyse med mange vinduer, hvor majoriteten er i buet form. Når man kommer ut fra spisestuen i første etasje mot hagen, møtes man av en storslagen altan med søyler som bærer andre etasjes balkong. Den luftige overbyggede verandaen med den ellipseformede åpningen mot hage og himmel gir et spesielt inntrykk. I gangen foran kjøkkenet er det en original anretning. Detaljer som kakkelovn og glassmaleri i vindu over hovedentréen, viser at eiendommen stort sett er beholdt i sin opprinnelige stil. Eiendommen er påkostet store beløp gjennom årene. Epokens stilart er søkt opprettholdt gjennom solid materialbruk og eier har tilstrebet å bevare det visuelle utrykk byggverket har gjennom bruk av riktige materialer og anvendelse av riktige teknikker for å videreføre den høye kvaliteten. Bygningen er modernisert på en skånsom måte. Det er lagt inn vannbåren varme i gulv, og laget lydhimling mot hyblene i underetasjen. Eiendommen er beliggende sentralt i et barnevennlig boligområde nær Cicignon barne- og ungdomsskole. Den ligger et stenkast fra domkirken. Det er utsikt mot Domkirkeparken, Cicignon og Fredrikstadbroen. Man har kun en liten spasertur til sentrum, jernbanestasjon og bussterminal.Hyppige avganger for buss/tog til og fra Oslo, samt flybuss til Garermoen.

Innhold

1.etg.: Entré, hall, wc, kjøkken, anretning, tv-stue/bibliotek, to stuer, overbygd veranda og bod. 2.etg.: Hall, bad, garderoberom, balkong til knyttet masterbedroom, 3 soverom, 1 stue/soverom og bod. U.etg.: Gang, vaskerom, boder og 2 soverom med hvert sitt bad/kjøkken.

Beliggenhet

BELIGGENHET Eiendommen ligger i en rolig gate sentralt i Fredrikstad, her er du selv en del av sentrumslivet. Kulturtilbud, butikker i gågaten, cafèer, restauranter på bryggepromenaden og alt hva sentrum har å by på ligger like utenfor døren, samtidig som avstanden gir en naturlig buffer til ditt eget privatliv. Det er kort vei til sentrumsfergene med gratis turer til Kråkerøy, Gressvik og Gamlebyen. En fin sykkeltur til Fredrikstadmarka med flotte tur- og rekreasjonsmuligheter. Kort vei til skole, barnehage, bussterminal og togstasjon.

Standard

Eiendommen holder en gjennomgående god standard tross sin høye alder og er godt vedlikeholdt. Nåværende eiere har påkostet eiendommen gjennom flere år, dog slik at det meste av det originale er beholdt. Det er blant annet lagt inn vannbåren varme i gulvene, og det er lydhimling mot hyblene i underetasje. Entré Flott hall med mange originale detaljer. Nydelig listverk, buer, kullpeis og takrosett. Fra hallen er det direkte adkomst til alle rommene i etasjen, original trapp opp til 2.etg og adkomst til u.etg. Stue Det er 3 stuer i første etasje med plass-støpte rosetter. Spisestuen med vakkert brystpanel ligger nærmest kjøkkenet og de to rommene bindes sammen av en mellomgang med anretning. Fra spisestuen er det også utgang til hagen via en overbygget altan. En stor skyvedør åpner opp inn til salongen med store vinduer på to sider og en kakkelovn med vakre detaljer. Tv-stuen/biblioteket har plassbygde bokhyller og er koselig og mer intim, et deilig sted å trekke seg litt tilbake. Kjøkken Kjøkkenet har eikeinnredning fra 1990 tallet, med integrert platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin. Nydelig peis/grue og koselig spiseplass. Bak kjøkkenet er det spiskammer/bod og "tjenesteinngang". Bad Hovedbadet som ligger i 2.etg ble pusset opp i starten av 1990-tallet. Det er et stort familiebad med badekar, dusjkabinett, wc, bide og to servanter. Badet er automatisk gitt TG 3 pga alder og må brukes med lukket system slik det gjøres i dag, dvs at det ikke dusjes rett på flis. Utenfor badet er det eget garderoberom. Gjeste-toalett ved hallen i 1.etg.

Hybler: I tillegg til separat inngang utenfra, er det adkomst til hyblene via felles gang i u.etg. Begge er bygd i 2016, med gulvarme (vannbåren/EL) og kjøkkeninnredning. Badene er gitt TG 3 pga noe feil fall på gulv. Hyblene's inntekspotensiale er kr. 208.000,- årlig med oppsigelsestid på 3 mnd. Den ene hybelen er satt på vent men uteleie i forbindelse med at huset ligger for salg. Eiendommen egner seg også til bruk som generasjonsbolig og/eller storfamiliebolig, da hyblene kan brukes som egne soverom, da med kjøkken og bad/wc Balkong Balkong med trapp mot hagen og balkong med fin utsikt fra øverste etasje Hage Pent opparbeidet hage Uteareal Bak den originale smijernsporten har eiendommen et praktfullt inngangsparti pent opparbeidet med skiferfliser, heller, brostein og beplantning. Hagen foran krever lite vedlikehold, men er akkurat passe stor som en privat grønn lunge midt i sentrum. Det er en fin variasjon av uteplasser i skjermet gårdsplass, balkong med nydelig utsikt og overbygd veranda mot hagen. Soverom Soverom med egne bad og minikjøkken / Hybler: Boligens 3 soverom ligger i 2.etg. Flere av rommene er store og fungerer like godt som stuer. Det ene har utgang til balkong med nydelig utsikt over området og mot Fredrikstadbroa. Hjørnerommet i tårnet har fantastiske lysforhold og utsikt mot Domkirken.

Innhold

Utstyr Alarm Fiber El-bil lader, type 2; 3,6 Kwh Vannbåren varrme eller varmekabler i hele 1.etg og i hele kjelleren der det er innredede rom. Boligens areal Primærrom: 286 kvm, Bruksareal: 298 kvm, Bruttoareal: 320 kvm, Grunnflate: 140 kvm U . etasje/kjeller: Bruksareal: 68 m². 1. etasje: Bruksareal: 115 m². + veranda 7 m². 2. etasje: Bruksareal: 115 m². For nærmere opplysninger om arealet se tilstandsrapport utarbeidet av takstmann. Arealene er kun oppmålt av takstmann. Tomt Areal: 333 kvm, Eierform: Eiet tomt Garasje / parkering Parkering på veien utenfor med parkeringskort. Parkeringskort pr bil koster p.t. kr. 1.600,-/år og bestilles hos kommunen.

Byggemåte Hele huset står på fjell. Byggemåte skal være 1 1/2 teglstein. Pussede vegger med silikatmaling ute. Brannmur mot øst er kledd med bølgeplater på fasade mot nabo. Valmet tak. Flatt tak på tårn. Bord med pappa til undertak. Taket er tekket med skifer. Papp på flatt tak. Plater til taktekke på to sider i ene graden. Ferdigattest / brukstillatelse Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse iflg. kommunen. I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige. Barnehage / skole i området Skoler: Cicignon barne- og ungdomsskole (1-10 kl.) - 0.8 km Trara skole (1-7 kl.) - 1.1 km Gudeberg barne- og ungdomsskole (1-10 kl.) - 2.4 km Children's International School (1-10 kl.) - 2.5 km Hans Nielsen Hauge vgs - 0.5 km Akademiet vgs. Fredrikstad - 0.6 km Barnehager: Speiderfjellet barnehage - 0.7 km Domkirken barnehage (3-5 år) - 0.9 km Fotspor barnehage - 1.1 km Oppvarming Det er varmekabler og vannbåren gulvvarme i hele 1.etg og i u.etg der det er innredede rom. Kullpeis i hall i 1.etg., kakkelovn i stue 1.etg., etasjeovn i stue 1. etg. og peis/grue på kjøkken 1.etg. Koksovn i stue og for øvrig elektriske panelovner i 2.etg. Energimerking Der utarbeidet energiattes via ENOVA portal av selger, fullstendig attest krever inngående undersøkelser og mye detaljdata. Ved ytterlige behov anbefales det om å kontakte profesjonelle på område. Energiforbruk Ca gjennomsnitt seneste 3 år 29 000 kwh, kan variere år fra år. utenom elbildaning. Med et estimat på kr 1,- pr. kwh. utgjør dette ca. kr 29 000,- pr. år. Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.

Avhendingsloven Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93. Heftelser § 6-1.Lovbestemt pant i fast eiendom. (1) For skattekrav etter lov av 6. juni 1975 nr. 29 om eigedomsskatt til kommunane har vedkommende kommune panterett foran alle andre heftelser i den eiendom skattekravet gjelder. (2) Samme panterett har en kommune og kommunale etater for følgende særlige eiendomsavgifter: a) avfallsgebyr etter lov 13. mars 1981 nr. 6 om vern mot forurensninger og om avfall, b) feieavgift etter brann- og eksplosjonsvernloven § 28 annet ledd c) årsgebyr for vann og avløp etter lov 16. mars 2012 nr. 12 om kommunale vass- og avløpsanlegg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes. Vennligst ta kontakt med megler for nærmere spesifikasjon av disse. Adresse og matrikkel Sverresgate 2 b, 1607, Fredrikstad, Gnr. 300 bnr. 1231 i Fredrikstad kommune Eier Arild Olav Torp Vedlegg til salgsoppgave og kjøpekontrakt Vedlagt i salgsoppgaven foreligger det reguleringsbestemmelser med kart, tilstandsrapport, egenerklæringsskjema selger, notat om forhold mm. Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i fremlagte dokumenter før bud inngis. Det gjøres oppmerksom på at Propr.no's standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.

Diverse

Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og opplysninger innhentet fra kommunen, eventuelt forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Selger oppfordrer evt. budgivere til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg. I tilstandsrapport er følgende elementer gitt tilstandsgrader 2 og 3 ( se utfyllende oversikt side 8 i tillstandsrapport): TG 3: - Kjellertrapp mangler rekkverk. - Vaskerom pga av alder og manglende dokumentasjon. - Bad 2.etg pga av alder, må benyttes med lukket system. - Bad hybler pga av noe feil fall på gulv. TG2 avvik som kan kreve tiltak: - Utvendig dører. Noe trekk mellom dørblad/karmer. Et sprukket glass. - Alle vinduer/dører bør gåes over mht til tettelister, eventelt behov for vedlikehold med maling eller behandling med Owatrololje. - Ingen ventilasjon på wc 1.etg. TG2 avvik som ikke krever umiddelbare tiltak: - Nedløp og beslag. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. - Rekverk på balkong er for lavt og ikke barnesikkert i henhold til dagens krav. - Noen overflater trenger oppussing. - Noe skjevheter i gulv. - Det kan komme noe fukt inn langs fjellet ved mye nedbør i bod med fjell. - Vannledninger pga av alder. Mer enn halvparten av forventet brukstider oppbrukt. - Avløpsrør pga av alder. Mer enn halvparten av forventet brukstider oppbrukt på de eldste rørene. - Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.

Kommunale avgifter, eks eiendomsskatt. Kr. 14 270. Eiendomsskatt Det er i Fredrikstad kommune vedtatt eiendomsskatt. Eiendomsskatten utgjør kr 25 978 promille av beregningsgrunnlaget. Det gjøres spesielt oppmerksom på at beregningsgrunnlaget vil være høyere for boliger som benyttes som sekundærbolig. Formuesverdi Formuesverdi som primærbolig kr. 1 302 125 pr. 2024 Bevaringsverdig Boligen er registrert i SEFRAK-registerert. Det vil si bygninger (i hovedsak eldre enn år 1900) som er registrert som kulturminne i det såkalte SEFRAK-registeret, men som ikke er fredet etter Kulturminneloven. Utover det som er nevnt under 'formål' knytter det seg ingen spesielle restriksjoner til det at en bygning er SEFRAK-registrert. Mange av eiendommene vil likevel kunne ha lokal eller regional verneverdi, og det vil som regel være lurt å kontakte regional kulturminne-myndighet også i de tilfellene der bygningen ikke er formelt meldepliktig. Regulering Eiendommen omfattes av: Kommuneplanens arealdel 2023 – 2035 Planbeskrivelse med bestemmelser og retningslinjer Vedtatt av bystyret 15.06.2023, sak 110/23 Reguleringsplan, navn: 145 Apenesfjellet med formål boliger, vedtatt 19.08.1981. Konsesjon / odel Det er ingen konsesjon eller odel knyttet til salget av denne eiendommen. Tinglyste rettigheter og forpliktelser Ingen Vei/vann/avløp Kommunalt. Tilbehør Følgende tilbehør medfølger handelen: Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Hvitevarer som ikke er integrert i innredningen, medfølger ikke i handelen. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Annet

Annet Det tas forbehold om at feil kan forekomme i tekst. Kommunale opplysninger er hentet ut i 2021, tall for skatt og avgifter er oppdatert i øvrig materiell i denne salgsoppgave pr februar 2026. Bildene som vises i prospektet er tatt i 2021, og overflater kan av den grunn se annerledes ut eller være av annen beskaffenhet p t, og kjøper oppfordres derfor til foreta grundig besiktelse. Eiendommen er 117 år gammel som betyr at man må påregne noe høyere kostnader til reparasjon og vedlikehold og kan ligger noe over det som normalt for tilsvarende nyere eiendommer. Det er et gammel flott elskverdig hus som krever omtanke, omsorg og pleie. Se før øvrig eget notat for om forhold ved huset og for videre drift og vedlikehold av huset som er en del av salgsdokumentene.

Omkostninger

14 700 kr (HELP boligkjøperforsikring (valgfritt))
322 500 kr (Dokumentavgift)
500 kr (Tinglysing av pantedokument)
500 kr (Tinglysing av skjøte)

---

338 200 kr (Omkostninger totalt)

---

13 238 200 kr (Totalpris inkl. omkostninger)

NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses én låneobligasjon og at eiendommen selges til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i offentlige og private gebyrer.

Selger er selv ansvarlig for følgende gebyr:

500 kr (Panterett med urådighet)

Matrikkelinformasjon

Kommunenr: 3107

Gårdsnr: 300

Bruksnr: 1231