- Flere hundretusen eiere kan selge boligen selv med godt resultat.

- Vi ønsker at flere forbrukere som skal selge bolig tar et bevisst og aktivt valg og spør seg selv om de skal bruke 80-100 000 kroner på en eiendomsmegler, eller selge selv, sier Bartholdsen.

Som fagdirektør for bolig hos Forbrukerrådet, er en av Thomas Bartholdsens kjernesaker å øke forbrukernes valgfrihet.

- Vi mener at det er flere hundre tusen boligeiere i Norge som med godt resultat kunne selge boligen sin selv. Vårt inntrykk er at de som lander på at de skal selge selv er tilfredse med avgjørelsen i etterkant. Vi ser også eksempler på folk som har solgt bolig selv og satt prisrekord.

- Den teknologiske utviklingen gjør det er lettere å gjøre salgsjobben selv. Du kan bestille nødvendige dokumenter og informasjonen på nettet, og så har det kommet nettverktøy, som Propr og andre, som bidrar positivt.

- Likevel tenker de fleste at de må bruke megler?

- I 1977 var det bare 7,5 prosent av eiendomshandelen som gikk gjennom eiendomsmegler. Bransjen har vært svært flink til å profilere seg, og så har det blitt en vane å tenke at du må ha megler når du skal selge, uten kanskje å spørre om det strengt tatt er nødvendig.

- Er det noen regelendringer som har gjort at vi tenker slik?

- Avhendingsloven fra starten av nittitallet regulerer plikter til selger og kjøper, og den er ikke vesentlig endret, og loven er lik enten du selger med megler eller uten. Men eiendomsmeglerbransjen har vært gjennom en betydelig utvikling. Meglerkjedene har høy synlighet i bybildet og i media, og er ofte koblet til bankbransjen. Når du som forbruker henvender seg til banken i forbindelse med boligkjøp og boliglån, blir du minnet på megler.

- Du tenker på at det er del banker som eier meglerkjeder?

- Nettopp. Vi hadde en forbruker på tråden som var så sint, for i et møte i banken hadde den bankansatte tatt henne i armen og leid henne bort til megleren i nabolokalet. Dessuten har media avdekket at meglere betalte de bankansatte for å kapre kunder for seg.

- Avhendingsloven gjelder uansett om du bruker megler eller ikke. Du som selger får ikke færre plikter om du bruker megler, og du har også ansvar for feil megler gjør. Mange er ikke klar over dette. Vi hører det i salg som går galt, der selger sier: «Jeg har betalt megler som skulle ordne alt dette, jeg trodde ikke jeg skulle få et ansvar.»

Anbefaler tilstandsrapport

- Hva med tilstandsrapporter? Reduserer de risiko for at salg skjærer seg?

- I en tilstandsrapport gir takstmannen sine faglige vurderinger av boligen. Sammen med tydelige opplysninger om boligen fra selger gir dette en trygghet som gjør at kjøper er villig til å by, men også en trygghet for selger, fordi en grundig tilstandsrapport minimerer risiko for å bli dratt inn i reklamasjonssak. For å vinne fram, må kjøper sannsynliggjøre at i avhendingsloven ikke er fulgt av selger, altså at selger har tilbakeholdt informasjon eller gitt uriktige opplysninger eller at boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra opplysninger og pris. Derfor er det viktig å gi sannferdig informasjon. Det gjelder uansett om du bruker megler eller ikke.

- Hva er ellers viktig å tenke på for den som vil selge boligen selv?

- Det er svært viktig at oppgjøret håndteres av en profesjonell part. Det er viktig at boligen blir tinglyst på rett ny eier, at heftelser slettes, og at kjøpesum overføres trygt til selger. Det er snakk om store beløp i boligtransaksjoner. Slike megleroppgjør eller advokatoppgjør tilbys av mange.

Forbrukerrådet har laget selgervettregler, en veiledning for dem som skal selge bolig selv. Selv om Forbrukerrådet anbefaler alle å vurdere å selge boligen selv, poengterer Bartholdsen at det er situasjoner der det ikke nødvendigvis passer.

- Dersom det er kompliserte forhold knyttet til eiendommen, den er unik eller vanskelig å verdivurdere, eller har mange eiere, kan det være greit å bruke megler. Det samme gjelder om du ikke har tid eller ork eller ikke egner deg til å gjøre jobben, altså skrive boligannonse, holde visning og ha kontakt med interessenter, eller dersom du har problemer med tall og nøyaktighet og ikt-løsninger. Vår oppfordring er: Planlegg og bestem deg for å gjøre en god salgsjobb!

- Utover det mener vi i Forbrukerrådet at svært mange boligselgere fint kan gjøre jobben selv. Særlig unge mennesker med kurante leiligheter der det er enkelt å sammenligne verdi og mye informasjon om boligen er tilgjengelig fra borettslag eller sameie, og man ofte husker argumentene som gjorde at man i sin tid kjøpte boligen, burde vurdere dette. Regningen fra megler kan jo gjøre et betydelig innhugg i egenkapitalen, særlig hvis prisene har ligget flatt eller falt siden du kjøpe.

- De har kanskje også et annet forhold til å gjøre ting selv over nettet?

- Ja, hvis du sier til tjueåringer at du skal gå i banken og på reisebyrået, fordi du skal kjøpe reisesjekker og flybillett, vet de knapt hva du snakker om. Dette kan være med å forandre premissene. Hvis du selger din første bolig selv, vil du antagelig fortsette med det. Vi ser at forbrukere som har solgt selv én gang, gjerne gjør det neste gang også.

Vi flytter oftere

At meglerbransjen har blitt så lukrativ handler også om at vi lever annerledes nå enn for bare få tiår siden.

- For bare en generasjon siden solgte vi eiendom kanskje null til to ganger i livet. Nå er situasjonen en helt annen. Mange vil selge bolig fire-fem ganger i løpet av livet. Vi forbrukere forholder oss til livsfasene annerledes.

Et typisk eksempel er en ung student eller fersking i arbeidslivet som bor trangt og sentralt. Så blir han samboer eller gift, og kjøper noe større, og når barna kommer ønsker familien seg en familiebolig med hage. Når så barna flytter ut, velger mange å flytte til en lettstelt leilighet.

Om det gjennomsnittlig er 60-80 000 kroner å spare på å velge bort megler og selge selv, vil du i løpet av et boliglivsløp som nevnt over, med tre boligsalg, kunne spare 180-240 000 kroner.

Mye jobb med megler

- Å bruke 10-20 timer på å selge boligen, og kanskje spare 80 000 kroner, som utgjør et par-tre månedslønner – det er en god besparelse, sier Bartholdsen.

- Et godt poeng er det også at mesteparten av jobben med å selge bolig må du gjøre selv, uansett om du bruker megler. Du må rydde, vaske og klargjøre boligen, og du må fylle ut egenerklæringsskjema og ta imot takstmannen og sjekke takstmannens arbeid. Bruker du megler må du ta jobben med å velge megler, hente inn og vurdere tilbud, forklare megleren om boligen og lese gjennom alt megler har skrevet og kontrollere og rette det. Det tar også mye tid.

- Hva med meglernes påstand om at de oppnår den beste prisen for boligen?

- Megleren kan ikke trylle fram bud. Det har vi sett i Stavanger og det siste året i Oslo. Da er det som vi sier: Husk at det er boligen som oppnår prisen, ikke megleren. Selv en god megler kommer til kort hvis boligen ikke er attraktiv og det er få kjøpere i markedet. Dessuten - hvis det er slik som noen meglere hevder, at med en megler inne i bildet betaler folk mer for boligen, og alle er enige om at boligprisveksten er et problem, så er egentlig meglere med på å skape et samfunnsproblem.

- Men realiteten er at boligkjøpere flest sammenligner alle de relevante boligene som er på markedet, som når du vurderer de beste jordbærkurvene på torget. Om boligen er markedsført av megler eller ikke har ingen betydning for kjøper. Jeg har aldri hørt en boligkjøper si at han betalte litt ekstra på grunn av megleren.

- Hva med megleres argument om at de har lister over interessenter?

- Vi har ikke stor tro på interessentlistene. Meglere sier gjerne at de har et stort antall interessenter som er på boligjakt, men vi kjenner til eksempler der folk har havnet på interessentlister fordi de har vært på visning eller lastet ned prospekt, og så, lang tid etterpå, kan de få sms’er om boliger som de ikke er interessert i. Det kan nok være unntak, særlig hvis boligen er helt unik.

- I det store og hele er boligkjøperne selv veldig aktive. For alminnelige boliger er Finn.no blitt stedet der man treffer kjøperne. Med mindre de er ute etter noe eksepsjonelt, legger mange som er på boligjakt inn et automatisk søk på Finn.no, og blir varslet om boliger som er aktuelle, sier Bartholdsen.

Masseprodusert boligsalg

- Et forhold som vi har merket oss, er at mange som selger bolig selv legger flere timer til visningen, for eksempel fire timer på søndag og tre timer på mandag ettermiddag. De ønsker ikke å gå glipp av noen av de interesserte fordi de ikke rakk visningen. Noen har visning hele helgen. Dette er noe en meglerkjede ikke kan tilrettelegge for uten at regningen blir høy.

- En meglerkjede driver i prinsippet masseproduksjon av boligsalg. Når du selger, selger du det som antagelig er det mest verdifulle du har. En megler har kanskje hundre salg per år, mens for deg som boligselger er dette den største økonomiske begivenheten på flere år. Satt på spissen er meglerkjeder mer opptatt av mange salg, enn at du oppnår høyere pris.

- Så opplever mange som bruker megler at de selv må håndtere privatvisningene?

- Ja, det kan sikkert skje, at hvis det er noen som bare kan komme på visning fredag kveld, så må du holde privatvisningen, selv om du har engasjert megler. Enten fordi megler ikke kan, eller fordi du ikke ønsker å få en ekstraregning.

Selger selv for å spare penger

Bartholdsen forteller at mange boligselgere som har solgt bolig selv, gjerne forteller at de synes det er en morsom utfordring. Noen har også negative erfaringer med meglere. Noen mener de kan gjøre en like god jobb som en megler.

- De sier at vet mest om boligen, langt mer enn en megler som har vært innom en kort stund, og at markedsføringen av boligen ikke blir standard og lik alt annet når de skriver annonsen selv. De mener at de klarer å formidle boligens kvaliteter like bra som en megler.

- Men hovedmotivasjonen til dem som selger selv er at de kan spare penger, sier Bartholdsen.

Foto: Kjell Håkon Larsen/Forbrukerrådet