Regler vedrørende gevinstbeskatning

Hovedregel

Som hovedregel er enhver gevinst ved salg av eiendom skattepliktig jf. skatteloven § 5–1 annet ledd. For gevinst og tap ved salg av eiendom gjelder særreglene i kapittel 9 i skatteloven.

Gevinsten anses normalt som alminnelig inntekt og beskattes med 25% (2016). Hvis eiendommen inngår i personlig eid næringsvirksomhet er satsen inntil 50,1% (2016).

Dette omfatter ikke:

• Gaveoverføring
• Arveovergang ved dødsfall
• Skifte av dødsbo
• Overdragelse mellom ektefeller
• Skifte av felleseie mellom ektefeller
• Oppløsning av tingsrettslig sameie (uten utløsning)

Dersom det oppstår tap vil dette som hovedregel komme til fradrag jf. skattelovens § 6–2. Tapet er fradragsberettiget i alminnelig inntekt og vil redusere skatten med 25% (2016) av tapet.

Skattefritak ved salg av bolig og fritidseiendom

Gevinst ved salg av bolig og fritidseiendom kan være skattefri etter skattelovens § 9–3.

Det er eiertid og botid/brukstid som er avgjørende for skattefritak. Begge vilkårene må være oppfylt for at gevinsten skal bli skattefri. Hvis vilkårene er oppfylt er tap ved salg av bolig og fritidseiendom ikke fradragsberettiget.

Vilkår for skattefritak – Eiertid og botid.

Bolig

• Eieren har eid eiendommen (andelen m.v) i mer enn ett år når salg finner sted eller avtales, og
• Eieren har brukt hele eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget.

Selges tidligere felles bolig etter separasjon eller skilsmisse, skal også den ektefellen som er flyttet ut av boligen, godskrives den andre ektefelles botid ved bruk av reglene ovenfor. Tilsvarende gjelder etter samlivsbrudd for tidligere samboere som har eller har hatt felles barn.

Kravet til eiertid

Eiertiden løper fra det tidspunktet eier har fått overført faktiske og juridiske beføyelser, som utgangspunkt er det dato for overtagelse av boligen jf. kjøpekontrakten (kjøper mottar nøkler og tar boligen i bruk). Det samme gjelder for fritidseiendom.

Eks: Kjøpekontrakt signeres 10. januar 2017 og avtalt overtagelse er 15. februar 2017. Kravet til eiertiden er oppfylt 15. februar 2018.

Kravet til botid

Oppstartspunktet for botid er innflyttingsdagen – det tidspunktet boligen blir tatt i bruk. (Husk å melde flytting til folkeregisteret senest innen 8 dager etter innflytting.)

Botiden opptjenes frem til salg anses gjennomført, det vil si når det foreligger bindende og fullstendig avtale (dagen da budet fra kjøper aksepteres).

Fritidseiendom

For fritidseiendom er gevinsten skattefri når den har vært eid i mer enn 5 år og brukt i minst 5 av de siste 8 årene før salg. Eier kan selge fritidseiendom uten å bli beskattet for gevinsten etter en eiertid på mer enn 5 år og en brukstid på 5 år. Brukstid regnes fra det tidspunktet fritidseiendommen er tatt i bruk som egen fritidsbolig. Krav til eiertid, samme som ved bolig.

Gevinst-/tapsberegning

Gevinsten er differansen mellom kjøpesum og salgssum. Omkostninger ved kjøpet som for eksempel dokumentavgift og eventuelt påkostninger legges til kjøpesummen og omkostninger ved salget (takst, foto, annonser, vederlag, mm) trekkes fra salgssummen.

Inngangsverdi for arvet eiendom eller eiendom mottatt som gave.

Arveavgiften ble opphevet 1.1.2014. Bortfallet av arveavgiften har betydning for skatteplikten for gevinst og fradragsretten ved salg av en eiendom som er arvet eller mottatt som gave. Hvis man arver eller mottar gave etter 1.1.2014 og ikke oppfyller vilkårene for skattefritt salg gjennom egen bruk og eiertid, må man se hen til arvelater/givers skatteposisjon på dødsfalls-/gavetidspunktet.

Hvis arvelater/giver kunne solgt boligen skattefritt på dødsfalls-/gavetidspunktet, får arving/gavemottaker oppjustert boligens inngangsverdi til antatt markedsverdi på tidspunktet for dødsfall/gave.

Hvis arvelater/giver ikke kunne solgt boligen skattefritt (eks utleieleilighet) på dødsfalls-/gavetidspunktet, overtar arving/gavemottaker inngangsverdien til arvelater/giver og hans/hennes øvrige skatteposisjoner, slik som eier- og botid/brukstid, ved eiendomsoverføringen.