Du møter selger direkte på visning - den personen som vet hvor sola kommer først inn om morgenen og hvor de beste skiløypene ligger. Få all informasjon fra første hånd og still spørsmål direkte til den som kjenner boligen best.
2
Sikker budprosess med BankID
Legg inn bud enkelt og sikkert med BankID-verifisering. Du får SMS-varsler ved nye bud og kan følge budrunden i sanntid. Systemet er mer oversiktlig og lettere å bruke enn tradisjonelle meglersider.
3
Profesjonelt oppgjør og overtakelse
Oppgjørsselskap med konsesjon fra Finanstilsynet håndterer alle formelle aspekter. Kontrakt signeres digitalt med BankID, og overtakelsesprotokollen gjennomføres enkelt på telefon. Alt foregår i henhold til avhendingsloven.
Velkommen til Sigurd Hoels vei 6 – en lys og moderne hjørneleilighet fra 2023 med vidstrakt utsikt mot Oslo sentrum, svært gode utearealer og separat hybeldel.
Leiligheten ligger høyt og fritt i 4. etasje, byggets nest øverste boligetasje. Hjørneplasseringen og syd-/vestvendt orientering med store vindusflater gir svært gode lysforhold og sol gjennom store deler av dagen.
Boligen holder en gjennomført og moderne standard med en lun fargepalett og flere påkostede løsninger. Kjøkkenet har integrerte hvitevarer fra Miele. Alle vinduer har motorisert innvendig solskjerming, mens sør- og vestvendte vinduer i tillegg har utvendige, fjernstyrte screens.
Hoveddelen består av entré, åpen kjøkken- og stueløsning, to soverom og bad. I tillegg har boligen en separat hybeldel med egen inngang, kjøkken og bad. Hybelen er utleid for kr 12 850/mnd, tilsvarende kr 154 200 årlig. Alternativt kan arealet benyttes som boligens tredje soverom.
Leiligheten har to balkonger og bruksrett til to private takparseller på felles takterrasse – flere attraktive soner for sol, utsikt og sosiale sammenkomster.
Boligen disponerer en ekstra stor HC-garasjeplass med elbillader, plassert nærmest garasjeporten, med plass til to biler avhengig av størrelse.
Ensjø T-banestasjon ligger ca. 200 meter unna. Tøyenparken, Kampen park, dagligvarebutikker og servicetilbud nås på få minutters gange.
<b>Høydepunkter:</b>
- Hjørneleilighet fra 2023, syd-/vestvendt
- Vidstrakt utsikt mot Oslo sentrum
- Separat hybeldel – p.t. utleid for kr 12 850/mnd.
- Lave felleskostnader på 5 647/mnd.
- To luftige balkonger + to private takparseller
- Ekstra stor HC-garasjeplass med mulighet for 2 biler + elbillader
- Integrerte Miele-hvitevarer
- Motorisert innvendig solskjerming og utvendige screens
- Fellesgjelden er innfridd i sin helhet gjennom IN-ordningen den 10.09.26. Se vedlegg i salgsoppgaven for bekreftelse av innbetaling
- Akonto varme/varmtvann inkl. i felleskostnadene – årlig avregning etter forbruk
- Energikarakter: B
- Ca. 200 m til Ensjø T-bane
Beliggenhet
Leiligheten har en svært attraktiv intern beliggenhet i borettslaget, med hjørneplassering, syd-/vestvendt orientering og plassering i byggets nest øverste boligetasje. Boligen ligger i 4. etasje, som oppleves høyt og luftig over terrenget mot Ensjøveien. Den gunstige plasseringen gir svært gode lys- og solforhold, samtidig som leiligheten ligger fritt med vidstrakt utsikt mot Oslo sentrum.
Beliggenheten på Ensjø kombinerer grønne omgivelser med urbane tilbud og svært gode kollektivforbindelser. Her bor du med kort vei til både Tøyenparken og Kampen park, med store grøntområder og gode muligheter for tur, trening, lek og rekreasjon. Nye Tøyenbadet med inne- og utebasseng ligger også i nærområdet.
I kort gangavstand ligger også sjarmerende Lille Tøyen Hageby, kjent for sitt hyggelige og særpregede bomiljø. Midt i hagebyen finner du Åpent Bakeri – et populært samlingssted i nabolaget med bakeri, kafé og servering. Sammen med Kampen og Tøyen gir dette tilgang til flere etablerte og stemningsfulle nabolag rett i nærheten.
Hverdagen er enkel med et godt utvalg butikker, serveringssteder og servicetilbud i gangavstand. På Ensjø Torg finner du blant annet KIWI, REMA 1000 og SPAR, apotek og treningssenter. Søndagsåpen Joker ligger like i nærheten, mens Boulangerie M og Osten er blant serveringsstedene i nærområdet.
Ensjø T-banestasjon ligger ca. 200 meter fra boligen og gir hyppige avganger og effektiv forbindelse til sentrum. Jernbanetorget nås på ca. 6-7 minutter med T-banen. Området har også gode gang- og sykkelforbindelser mot blant annet Kampen, Tøyen og Oslo sentrum.
Her får du en spesielt god kombinasjon av intern beliggenhet og sentral plassering – høyt og fritt med gode solforhold og utsikt, samtidig som parker, hyggelige nabolag, butikker, serveringssteder og kollektivtransport finnes i umiddelbar nærhet.
Visning
<b>Visningstider:</b> <b>Torsdag 10.09.2026 kl. 18:00–19:00</b> <b>Søndag 13.09.2026 kl. 14:00–15:00</b>
Meld deg gjerne på visningen på forhånd. Det gjør det enklere å legge til rette for en god visning og gir meg mulighet til å følge opp eventuelle spørsmål både før og etter.
Har du spørsmål om boligen i forkant, er du hjertelig velkommen til å ta kontakt.
<b>Passer ikke oppsatte visningstider?</b>
Jeg holder gjerne privatvisning etter avtale. Ta kontakt, så finner vi et tidspunkt som passer.
<b>Velkommen på visning!</b>
Om boligen del 1
<b>Areal:</b>
- BRA-i: 89 m²
- BRA-e: 5 m²
- BRA totalt: 94 m²
- TBA: 15 m²
<b>Bruksareal fordelt på etasje:</b>
<b>Underetasje:</b>
BRA-e: 5 m² – kjellerbod.
<b>4. etasje:</b>
BRA-i: 89 m²
<b>Hoveddel:</b> Entré, gang, åpen kjøkken- og stueløsning med spiseplass, bad og to soverom. Utgang til balkong fra stue og ett soverom.
<b>Hybeldel:</b> Oppholdsrom/soverom med egen entré og bad. Innredet med eget kjøkken med integrerte hvitevarer, unntatt oppvaskmaskin, samt stort IKEA PAX garderobeskap.
<b>TBA fordelt på etasje:</b>
4. etasje
TBA: 15 m² – to balkonger.
<b>Fellesarealer og bruksrettigheter:</b>
- Borettslaget har sykkelrom, barnevognrom og to felles takterrasser på to av byggene. Sykkelrommet har lading for elsykkelbatterier.
- Boligen har bruksrett til to private takparseller på felles takterrasse.
- Beboerne har tilgang til selskaps-/forsamlingslokale med kjøkken og plass til ca. 25 personer, egnet for selskaper, middager og møter. Det finnes også en gjestehybel med dobbeltseng, eget bad og minikjøkken som kan leies ved besøk av familie og venner.
- Felleslokalet og gjestehybelen ligger i Sigurd Hoels vei 2 og bookes etter borettslagets gjeldende regler og priser. Pris p.t.: selskapslokale kr 600/døgn og gjestehybel kr 400/døgn.
<b>Tomtetype:</b>
Eiet
<b>Tomtebeskrivelse:</b>
Fellestomt for borettslaget, pent opparbeidet med grøntarealer, lekeplass og barnehage. Det er også to faste biloppstillingsplasser for Bilkollektivet.
Om boligen del 2
<b>Beliggenhet i borettslaget</b>
Leiligheten har en attraktiv hjørneplassering i 4. etasje, som er byggets nest øverste boligetasje. Boligen ligger høyt og fritt over terrenget mot Ensjøveien og har syd-/vestvendt orientering med gode lys- og solforhold. Store vindusflater og hjørneplasseringen gir godt med naturlig lys og vidstrakt utsyn mot Oslo sentrum.
Leiligheten har to balkonger med ulike himmelretninger, som gir gode muligheter for å benytte uteplassene gjennom dagen. I tillegg disponerer boligen to private takparseller på borettslagets takterrasse.
Boligens interne plassering gir samtidig kort vei til borettslagets fellesfasiliteter, garasjeanlegg og øvrige fellesarealer.
<b>Bebyggelse:</b>
Området består hovedsakelig av nyere leilighets- og gårdsbebyggelse.
<b>Bygningssakkyndig:</b>
Navn: Kenneth Pettersen
Firma: Takstkonsulent 1 AS
<b>Type takst:</b>
Tilstandsrapport
<b>Byggemåte:</b>
- Bygningen har grunnmur i betong og støpte kjellergulv. Bærekonstruksjoner og leilighetsskillere er i betong, med dekker/etasjeskillere i armert betong.
- Fasadene er kledd med fasadestein og stående, beiset trepanel. Bygningen har flatt tak med innvendig taknedløp, tekket med papp/folie.
- Bygningen fremstår som godt vedlikeholdt/nyoppført.
Sammendrag selgers egenerklæring
<b>Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?</b>
Ja. Det har tidligere vært en sak knyttet til drikkevannskvaliteten i borettslagets felles vannanlegg. Forholdet ble fulgt opp og utbedret, blant annet ved endring av vannbehandling og høytrykksspyling av rørnettet. Saken er avsluttet. Vannanalyse fra september 2025 konkluderer med god drikkevannskvalitet. Det er også gjennomført nye vannprøver av SGI Compliance AS, senest 30.06.2026, uten bemerkninger om nedsatt vannkvalitet.
<b>Selges eiendommen med utleiedel som leilighet, hybel eller lignende?</b>
Ja. Boligen har en separat hybeldel. Utleiedelen er opplyst å være godkjent til beboelse av kommunen.
<b>Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?</b>
Ja. Selger er kjent med utbyggingen av NRKs nye hovedkontor på Normannsløkka/Ensjø, i Ensjøveien 3–7 på motsatt side av Ensjøveien/Gjøvikbanen fra boligen. Utbyggingen er igangsatt, og grunnarbeider med blant annet graving, sprenging og spunting er planlagt fra høsten 2026. NRK planlegger å overta det nye hovedkontoret i desember 2029, med planlagt innflytting i 2030. Fremdrift og gjennomføring kan bli endret. <b>Se Regulerings- og arealplaner</b> for nærmere informasjon.
For øvrig er det i egenerklæringen ikke opplyst om kjente feil eller utførte arbeider knyttet til blant annet våtrom, elektrisk anlegg, varmeanlegg/ventilasjon, fukt, skadedyr, mugg, sopp eller råte.
Innhold
Leiligheten har en gjennomtenkt og fleksibel planløsning med hoveddel og separat hybeldel.
- <b>Hoveddel:</b> Entré/gang, åpen kjøkken- og stueløsning med spiseplass, bad og to soverom. Utgang til balkong fra stuen og hovedsoverommet.
- <b>Hybeldel:</b> Separat oppholds-/soverom med egen inngang, kjøkken og bad. Innredet med hvitevarer, stort IKEA PAX garderobeskap og seng.
- Boligen disponerer i tillegg en kjellerbod på ca. 5 m².
<b>Entré:</b>
- Nøkkelfri adkomst med Unloc og brikkeleser på borettslagets fellesdører, samt Yale Doorman på døren inn til selve leiligheten.
<b>Oppbevaring/garderobe:</b>
- Entré/garderobe: Praktisk innvendig bod fra entréen med godt utnyttet garderobe- og oppbevaringssystem.
- Mellomgang: Mellom kjøkken og soverom er det plassbygde hyller i massiv eik innenfor skyvedører. Dagens eiere har her vinskap, ekstra fryser og øvrig oppbevaring.
- Soverom/Hybel: Garderobeløsninger med IKEA PAX-skap er montert på hovedsoverommet og på hybel. Enkeltstående klesskap montert på det minste soverommet.
<b>Kjøkken:</b>
Åpent kjøkken med god plass til spisebord. Integrerte Miele-hvitevarer med induksjonstopp, kjøl/frys, stekeovn og oppvaskmaskin. Praktisk sokkelskuff gir ekstra oppbevaringsplass.
<b>Solskjerming:</b>
- Alle sør- og vestvendte vinduer (6 stk.) har utvendige, fjernstyrte screens fra Somfy.
- Samtlige vinduer har motorisert innvendig solskjerming i beige utførelse. Soverommene har lystette plisségardiner, øvrige rom har ikke lystett solskjerming.
<b>Bad:</b>
- Hovedbad med flislagte gulv og vegger samt vannbåren gulvvarme. Eget avlukke for henholdsvis vaskemaskin og tørketrommel.
- Hybeldelen har eget bad.
Standard
Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig, og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven.
Det er ikke registrert forhold med tilstandsgrad TG2 eller TG3 i tilstandsrapporten.
Følgende konstruksjoner er ikke undersøkt (TG IU):
Tilliggende konstruksjoner ved bad i hybeldel.
Tilliggende konstruksjoner ved bad/vaskerom i hoveddel.
Hulltaking er ikke foretatt da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart. Tilstanden i tilliggende konstruksjoner er derfor ikke undersøkt, og eventuelle skjulte feil, som fukt eller skade, kan ikke utelukkes.
Tilstandsrapporten omfatter leiligheten og det som normalt omfattes av andelseiers selvstendige vedlikeholdsansvar. Bygningens fellesdeler, som blant annet tak, yttervegger, grunnmur, drenering og felles tekniske installasjoner, omfattes ikke av rapporten.
<b>Reklamasjoner:</b>
Boligen ble første gang overtatt 15.11.2023. Ifølge forretningsfører utløper reklamasjonsfristen 5 år etter første gangs overtakelse. Reklamasjoner knyttet til egen bolig registreres i Rubus (tidligere Bygr). Selger er ansvarlig for å melde eierskifte i Rubus.
For øvrig beskrivelse av boligens standard, se annonsetekst, bilder og tilstandsrapport.
Innbo og løsøre
<b>Følgende innbo og løsøre medfølger ikke i handelen:</b>
<b>Leiligheten:</b>
- Frittstående møbler, herunder sofa, spisebord, senger, TV-bord, nattbord mv.
- Frittstående bokhyller i eik
- Taklampe over spisebord
- Taklamper på samtlige soverom, inkludert hybel (3 stk.)
- Taklampe bak skyvedør i mellomgang til soverom (1 stk.)
- Vinskap
- Liten svart fryser i bod
- Vaskemaskin og tørketrommel på hovedbad
- Vegghengt Samsung The Frame-TV i hybel
- Kombiovn 3-i-1 (mikro, airfryer og varmluft) i hybel
<b>Takparsell 1:</b>
- Frittstående rustfargede plantekasser med hekk langs rekkverk
- Sofa/lounge med bord
- Skap
- Plantestauder
<b>Takparsell 2:</b>
- Bord og benker
- Frittstående plantekasser med hekk langs vindu
- Alle planter og trær
<b>Enkelte av gjenstandene kan etter nærmere avtale kjøpes separat.</b> Eventuell interesse avtales direkte med selger.
Parkering
<b>Garasjeplass:</b>
Boligen disponerer plass nr. 96 i felles garasjeanlegg i kjeller. Dette er en ekstra stor HC-plass med <b>mulighet for parkering av to biler</b>, avhengig av bilenes størrelse. Plassen ligger nærmest garasjeporten og har eget ladepunkt for elbil montert på veggen i bakkant.
<b>Kostnader:</b>
Felleskostnad for parkeringsplassen er kr 250,- pr. måned. I tillegg kommer kostnader knyttet til elbillader og strømforbruk. Forretningsfører krever også gebyr ved eierskifte.
<b>Bruksrett og utleie:</b>
Parkeringsplassene ligger i eierseksjonssameiets garasjekjeller, og borettslagets parkeringsbehov ivaretas gjennom bruksrett til plassene. Bruksretten kan omsettes internt i borettslaget. Parkeringsplassen kan leies ut til beboere i borettslaget og eiere i Lumanders hage eierseksjonssameie.
<b>Særskilt om HC-plass:</b>
Plass nr. 96 er én av flere HC-plasser i borettslaget. I henhold til borettslagets gjeldende retningslinjer har andelseier med behov for HC-plass, og som disponerer en ordinær parkeringsplass, rett til å bytte denne mot en HC-plass.
Dersom et slikt behov oppstår og det ikke finnes ledig HC-plass, kan en eksisterende bruker av HC-plass uten tilsvarende behov måtte bytte til en ordinær parkeringsplass. Det foreligger per i dag ingen prioritert rekkefølge blant de eksisterende HC-plassene for hvilket plassbytte som eventuelt skal gjennomføres. Det kan derfor ikke fastslås på forhånd om plass nr. 96 vil bli berørt.
Det tas forbehold om borettslagets til enhver tid gjeldende regler og retningslinjer for disponering og bytte av HC-plasser.
Takparseller
<b>To private takparseller – totalt 26,1 m²</b>
Leiligheten disponerer to flotte takparseller på henholdsvis 11,2 m² (B4) og 14,9 m² (B9), beliggende på taket av bygg B – samme bygg som Sigurd Hoels vei 6. Herfra er det spektakulær utsikt over Oslo sentrum, Holmenkollen, Grefsen og Ekebergåsen.
Parsellene har gressdekke og variert beplantning. Utbygger har anlagt svetteslanger under gresset som sørger for automatisk vanning gjennom sommeren. Dette gir et grønt og luftig uterom med svært gode sol- og utsiktsforhold.
Takparsellene kan fritt omsettes til øvrige andelseiere i borettslaget til en pris som avtales mellom kjøper og selger.
For informasjon om hva som medfølger takparsellene ved salg, se avsnittet <b>Innbo og løsøre</b>
Energi
<b>Oppvarming:</b>
Boligen har sentralvarme tilkoblet fjernvarmeanlegg. Det er vannbåren gulvvarme på begge bad, samt radiator i stue og hybeldel/soverom.
<b>Energimerking:</b>
Energikarakter: B
Energifarge: Grønn
Borettslaget/Økonomi
<b>Tot prisant. ekskl. omk.:</b>
Kr 11 990 000
<b>Info kommunale avgifter:</b>
Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnaden
<b>Formuesverdi primær:</b>
Kr 2 275 324
<b>Formuesverdi primær år:</b>
2025
<b>Formuesverdi sekundær:</b>
Kr 9 101 296
<b>Formuesverdi sekundær år:</b>
2025
<b>Andre utgifter:</b>
Utover det som er nevnt under punktet «Felleskostnader», påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).
Oslo kommune har eiendomsskatt, og noen leiligheter er påvirket av dette. Det må derfor påregnes at eiendomsskatt kan påløpe. Beregning av eiendomsskatt vil kunne avhenge av om boligen er primær- eller sekundærbolig.
I borettslag, boligsameier og boligaksjeselskap vil eiendomsskatten skrives ut til borettslaget, boligsameiet eller boligaksjeselskapet og deretter bli fordelt på de enkelte eiere. Dette kan medføre økning i felleskostnadene.
Boenheten
<b>Felleskostnader inkluderer:</b>
Felleskostnadene er på kr. 5 647,- pr. måned og er fordelt slik:
- Akonto oppvarming: 691,-
- Felleskostnader: 4033,-
- Takparsell B4: 100,-
- Takparsell B9: 100,-
- Garasjeplass: 250,-
- Eiendomsskatt: 472,-
<b>Oppvarming og varmt tappevann:</b>
Det betales akonto for oppvarming og varmt tappevann gjennom felleskostnadene. Forbruket måles og avregnes én gang årlig av Techem Norge AS. Endelig kostnad vil derfor avhenge av faktisk forbruk. Månedlig akontobeløp fastsettes på bakgrunn av tidligere års forbruk og avregning.
Borettslaget har IN-ordning på lånet. Fellesgjelden er innfridd i sin helhet gjennom IN-ordningen den 10.09.2026. Se vedlegg i salgsoppgaven for bekreftelse av innbetaling/sletting av fellesgjeld.
<b>Felleskostnader pr. mnd:</b>
Kr 5 647,-
<b>Andel Fellesgjeld</b>
Kr 0,-
Leiligheten selges uten fellesgjeld. Fellesgjelden ble innfridd i sin helhet den 10.09.2026. Dokumentasjon på innfridd fellesgjeld ligger vedlagt i salgsoppgaven.
<b>Andel fellesgjeld år</b>
2026
<b>Fellesgjeld pr. dato</b>
31.08.2026
<b>Andel fellesformue</b>
Kr 19 979,-
<b>Andel fellesformue dato</b>
31.12.2025
Borettslaget
<b>Borettslagsnavn:</b>
LUMANDERS HAGE BORETTSLAG
<b>Organisasjonsnummer:</b>
929 964 381
<b>Andelsnummer:</b>
77
<b>Leilighetsnummer:</b>
4019
<b>Gnr.:</b>
128
<b>Bnr.:</b>
33
<b>Om borettslaget:</b>
Borettslaget består av 214 andelsleiligheter.
Borettslagets bygningsmasse er forsikret hos Tryg Forsikring, polisenummer 8661709.
<b>Forretningsførsel og revisjon:</b>
Forretningsførselen er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS i henhold til kontrakt.
Borettslagets revisor er ERNST & YOUNG AS.
Utdrag fra styrets arbeid i forrige styreperiode
Styrets arbeid i 2025 har vært rettet mot å sikre forsvarlig drift, stabile og trygge fellesløsninger og et godt bomiljø. Styret har prioritert etablering av avtaler og rutiner, oppfølging av leveranser samt langsiktig forvaltning og vedlikehold av borettslagets bygninger, tekniske anlegg og fellesarealer.
<b>Felleskostnader og økonomi:</b>
Felleskostnadene hadde vært uendret siden borettslaget ble etablert høsten 2023. Fra 2026 ble de økt med 10 %, hovedsakelig som følge av økte kommunale avgifter og indeksregulering av leverandøravtaler. Styret har fokus på langsiktig planlegging av vedlikehold og drift.
<b>Sikkerhet og nytt låssystem:</b>
Det er installert nytt låssystem for fellesområdene for å øke sikkerheten, begrense uvedkommende trafikk i bodområdene og gi bedre styring av tilgangen. Systemet gjør det mulig å programmere adgangsbrikker til definerte dører. Bakgrunnen var blant annet at flere nøkler til det tidligere systemet var kommet på avveie.
<b>Gårdsrom og fellesarealer:</b>
Styret har fulgt opp gårdsrom og øvrige fellesarealer med fokus på trivsel, sikkerhet og praktisk drift. Fellesområdet på taket/takterrassen følges opp med hensyn til bruk, slitasje og tilrettelegging.
<b>Søppelhåndtering:</b>
Styret har arbeidet med bedre avfallsrutiner og kildesortering. Antall 5-kubikks søppelbrønner er redusert fra fire til tre, noe styret opplyser gir en årlig besparelse på kr 168 000.
<b>Heiser:</b>
Styret har hatt fokus på å redusere unødvendig slitasje og driftsstans på heisene, særlig knyttet til grus, fukt og bruk av heisdørene.
<b>Fremtidig drift og vedlikehold:</b>
Styret legger vekt på langsiktig og systematisk forvaltning av bygninger, tekniske anlegg og uteområder for å opprettholde kvalitet, begrense fremtidige kostnader og ivareta borettslagets verdier.
Økonomi del 1
<b>Inntekter:</b>
Regnskapet for 2025 viser samlede driftsinntekter på kr 40 175 922. Av dette utgjør kr 31 277 154 kapitalkostnader knyttet til borettslagets IN-ordning. Innkrevde felleskostnader utgjorde kr 8 759 722 og andre inntekter kr 139 046.
<b>Driftskostnader:</b>
Samlede driftskostnader i 2025 var kr 8 962 094. De største kostnadspostene var kostnader til Lumanders Hage Eierseksjonssameie på kr 3 929 827, drift og vedlikehold på kr 1 429 594 og kommunale avgifter på kr 1 315 206. I tillegg kommer blant annet energi/fyring, forretningsfører, renhold, vakthold og øvrige driftskostnader. Borettslagets andel av kostnader i Lumanders Hage Eierseksjonssameie inngår i borettslagets regnskap.
<b>Resultat:</b>
Regnskapet viser et driftsresultat før IN/administrasjonsavtale på kr 31 213 828. Dette resultatet inkluderer kr 31 277 154 i kapitalkostnader knyttet til borettslagets finansiering. Ser man bort fra disse kapitalkostnadene, var øvrige driftsinntekter kr 8 898 768 mot driftskostnader på kr 8 962 094, en differanse på kr -63 326.
I tillegg ble det innbetalt kr 24 480 000 i individuell nedbetaling av fellesgjeld gjennom IN-ordningen. Slike innbetalinger går videre til borettslagets långiver og påvirker ikke borettslagets likviditet.
Etter finansinntekter og finanskostnader viser årsregnskapet et årsresultat på kr 24 494 235.
<b>Disponible midler:</b>
Borettslaget hadde disponible midler på kr 2 604 347 per 31.12.2025. Disponible midler er omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld.
Styret mener at gjennomført vedlikehold er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene.
<b>Fremtidige planer:</b>
Styret har fokus på langsiktig planlegging av vedlikehold og drift av borettslagets bygg, uteområder og tekniske anlegg. Formålet er å sikre god og forutsigbar drift, opprettholde kvaliteten på eiendommen og gi borettslaget et godt økonomisk handlingsrom i årene som kommer.
Økonomi del 2
<b>Lånebetingelser fellesgjeld:</b>
Selskapets totale lån og vilkår:
Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98208250337
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,04%
Restsaldo 584 807 960,00
Innfrielsesdato: 30.01.2064
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Ja
Avdragsfrihet til og med januar 2029
<b>Sikringsordning fellesgjeld:</b>
Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er seks - 6 - måneder regnet fra oppsigelsesdato.
<b>Regnskap/budsjett:</b>
Interessenter oppfordres til å sette seg inn i borettslagets regnskap, budsjett og årsrapport. Regnskap for 2025, budsjett for 2026 og styrets årsrapport for 2025 fremgår av vedlegget <b>Innkalling til årsmøtet 2026</b>, som er vedlagt salgsoppgaven.
Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan endres over tid som følge av blant annet renteendringer, endringer i driftskostnader og beslutninger fattet av styret og/eller årsmøtet.
Forkjøpsrett
<b>Forkjøpsrett:</b>
Medlemmer av borettslaget og OBOS har forkjøpsrett ved salg av boligen.
Forkjøpsretten avklares parallelt med salget. <b>Meldefristen for forkjøpsretten er satt til 14. september 2026, kl.: 23:59 (dagen etter siste oppsatte visning 13.09.2026).</b>
Medlemmer som ønsker å benytte forkjøpsretten, må kontakte OBOS for informasjon om hvordan melding skal sendes. Meldingen må være mottatt av OBOS innen den fastsatte fristen som er 14. september 2026, kl.: 23:59. Meldinger som mottas etter fristens utløp, gir ikke rett til å kreve boligen på forkjøpsrett.
Ved bruk av forkjøpsrett trer medlemmet inn i den allerede inngåtte kjøpeavtalen og <b>overtar boligen til samme pris og på de samme vilkårene som avtalt med opprinnelig kjøper.</b> Finansieringen må være avklart og dokumenteres skriftlig i sin helhet.
Dersom flere medlemmer melder forkjøpsrett, går <b>andelseiere i borettslaget foran øvrige OBOS-medlemmer.</b> Mellom øvrige medlemmer avgjøres fortrinnsretten etter ansiennitet. Dersom flere andelseiere i borettslaget melder forkjøpsrett, vil normalt botiden i borettslaget være avgjørende.
<b>Medlemmer som vil benytte forkjøpsrett,</b> kan melde seg direkte via OBOS-annonsen på: https://www.obos.no/brukt-bolig/bruktboliger-med-forkjopsrett/F0442776
Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon 22865500 (tastevalg 3-3-1), eller e-post: forkjop@obos.no
<b>Les mer om å melde forkjøp her:</b>
https://www.obos.no/forkjopsrett/melde-forkjop
<b>Les mer om vilkår for bruk av forkjøpsrett her:</b>
https://www.obos.no/forkjopsrett/vilkar-for-bruk-av-forkjopsrett
Styregodkjennelse
Andelseier(e) kan kun eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan eie andelen. Kjøper skal godkjennes av borettslagets styre for at ervervet skal bli gyldig. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier påhviler kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper dog ikke rett til å ta eiendommen i bruk, jf. borettslagslovens § 4-5 (2). Kjøper kan gå til søksmål mot borettslaget dersom kjøper mener manglende godkjennelse ikke er saklig begrunnet.
<b>OBOS-medlemskap:</b>
Det kreves medlemskap i OBOS for å erverve/eie boligen. Dersom flere personer skal eie boligen sammen, må alle være medlem i OBOS. Innmeldingsgebyr er p.t. kr 500,- per person. Borettslaget betaler medlemskontingenten for personer som har eierandel i boligen, og kontingenten innkreves via felleskostnadene i borettslaget.
Vedtekter/ husordensregler
Det oppfordres til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven.
Dyrehold
Det er tillatt å holde dyr så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse for de øvrige beboerne. Dyrehold tillates kun etter søknad til styret og undertegning av borettslagets dyreholdserklæring. Ved dyrehold gjelder følgende bestemmelser:
1. Det forutsettes at eier av dyret er kjent med politivedtektene angående dyrehold og straffebestemmelsene som gjelder for å holde dyr. Hunder skal føres i bånd innenfor borettslagets område.
2. Eier av dyret skal straks fjerne ekskrementer som dyret måtte etterlate på eiendommen.
3. Dyr må holdes borte fra lekeplasser og sandkasser.
4. Eier av dyret er ansvarlig og erstatningspliktig for enhver skade som dyret måtte påføre person eller eiendom.
5. Kommer det inn skriftlige berettigede klager over at et dyrehold sjenerer naboer gjennom lukt, bråk etc. eller på annen måte er til ulempe, f.eks. gir allergiske reaksjoner eller skaper redsel eller angst, kan styret kreve dyret fjernet hvis ikke en minnelig ordning med klageren kan oppnås. I tvilstilfeller avgir styret etter forhandling med partene hvorvidt en klage er berettiget.
Forretningsfører
Forretningsfører:
<b>OBOS BBL</b>
Offentlige forhold del 1
<b>Eiendommens betegnelse</b>
Gårdsnummer 128, bruksnummer 33 i Oslo kommune. Andelsnr. 77 i LUMANDERS HAGE BORETTSLAG med orgnr. 929 964 381.
<b>Tinglyste heftelser og rettigheter</b>
På samleseksjon bolig, gnr. 128, bnr. 33, snr. 1, som eies av Lumanders Hage Borettslag, er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter:
0301/128/33/1:
16.01.1950 - Dokumentnr: 515 - Bestemmelse om garasje/parkering
Overført fra: Knr:0301 Gnr:128 Bnr:33
Gjelder denne registerenheten med flere.
26.01.1952 - Dokumentnr: 1028 - Bestemmelse om veg
Bestemmelse om gjerde.
Bestemmelse om kloakkledning.
Overført fra: Knr:0301 Gnr:128 Bnr:33
Gjelder denne registerenheten med flere.
21.04.1955 - Dokumentnr: 5363 - Erklæring/avtale
Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement.
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen.
Overført fra: Knr:0301 Gnr:128 Bnr:33
Gjelder denne registerenheten med flere.
10.12.1956 - Dokumentnr: 14942 - Bestemmelse om veg
Bestemmelse om gjerde.
Bestemmelse om kloakkledning.
Overført fra: Knr:0301 Gnr:128 Bnr:33
Gjelder denne registerenheten med flere.
14.01.1961 - Dokumentnr: 485 - Bestemmelse om garasje/parkering
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet.
Overført fra: Knr:0301 Gnr:128 Bnr:33
Gjelder denne registerenheten med flere.
08.01.1962 - Dokumentnr: 254 - Erklæring/avtale
Angående takreklame.
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet.
Overført fra: Knr:0301 Gnr:128 Bnr:33
Gjelder denne registerenheten med flere.
24.02.1966 - Dokumentnr: 2764 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om kloakkledning.
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen.
Overført fra: Knr:0301 Gnr:128 Bnr:33
Gjelder denne registerenheten med flere.
10.02.1969 - Dokumentnr: 2313 - Bestemmelse om bebyggelse
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet.
Overført fra: Knr:0301 Gnr:128 Bnr:33
Gjelder denne registerenheten med flere.
19.12.1974 - Dokumentnr: 25463 - Skjønn
Overført fra: Knr:0301 Gnr:128 Bnr:33
Gjelder denne registerenheten med flere.
Offentlige forhold del 2
17.07.2008 - Dokumentnr: 588937 - Erklæring/avtale
Rettighetshaver: ELVIA AS, org.nr. 980 489 698.
Overenskomst om rettigheter og plikter ved bygging, drift og vedlikehold av lavspennings kabelanlegg og høyspennings kabelanlegg. Stedsevarig rett.
Overført fra: Knr:0301 Gnr:128 Bnr:33
Gjelder denne registerenheten med flere.
29.09.2023 - Dokumentnr: 1065049-1 - Bestemmelse om parkering
Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:128 Bnr:32.
Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune Plan- og bygningsetaten.
Gjelder denne registerenheten med flere.
29.09.2023 - Dokumentnr: 1065049-2 - Erklæring/avtale
Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:128 Bnr:32.
Bestemmelse om renovasjonsløsning.
Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune Plan- og bygningsetaten.
18.01.2024 - Dokumentnr: 993771 - Pantedokument
Beløp: NOK 804 324 000.
Panthaver: OBOS-BANKEN AS, org.nr. 911 986 884.
18.01.2024 - Dokumentnr: 993783-1 - Felles pantedokument borettsinnskudd
Beløp: NOK 536 216 000.
Panthaver: Borettslagets andelseiere i fellesskap, jf. burettslagslova § 2-11 første ledd.
18.01.2024 - Dokumentnr: 993783-2 - Prioritetsbestemmelse
Veket for pantedokument 2024/993771-1/200.
<b>Ferdigattest/brukstillatelse</b>
Ferdigattest - Sigurd Hoels vei 2-40. Tiltaksart: Oppføring, datert 17.03.2025.
<b>Byggetegninger</b>
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger som stemmer med dagens bruk. Leilighetens geometri og sjakter er kontrollert mot original byggetegning, og rominndelingen samsvarer med dagens situasjon.
<b>Ferdigattest/brukstillatelse datert</b>
17.03.2025.
<b>Vei, vann og avløp</b>
Offentlig adkomst til borettslagets tomt. Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning og offentlig avløpsnett via private stikkledninger.
Offentlige forhold del 3
<b>Regulerings- og arealplaner</b>
Eiendommen er regulert til bolig/forretning/kontor etter reguleringsplan med reguleringsbestemmelser S-4420, datert 17.12.08.
<b>Byggesaker i området:</b>
<b>Ensjøveien 8 A-B - oppføring av boligblokk med tilhørende infrastruktur og utomhusanlegg</b>
Prosjektet omfatter oppføring av en boligblokk på fem etasjer og kjeller med til sammen 45 leiligheter, samt tilhørende infrastruktur og utomhusanlegg. Bygget er per høsten 2026 i sluttfasen av byggearbeidene, og leilighetene er planlagt innflyttingsklare i løpet av høsten 2026.
<b>Ensjøveien 12 D - oppføring av tre boligbygg, underjordisk garasjeanlegg og trafo - riving av bebyggelse - opparbeidelse av uteoppholdsarealer</b>
Prosjektet omfatter riving av eksisterende bebyggelse, oppføring av underjordisk garasjeanlegg og tre boligbygg i seks og syv etasjer, samt oppføring av trafo og opparbeidelse av uteoppholdsarealer. Det er gitt rammetillatelse for prosjektet. Det er søkt om igangsettingstillatelse for arbeider knyttet til riving av eksisterende bebyggelse. Arbeidene omfatter i tillegg nødvendige arbeider med frakobling fra eksisterende infrastruktur og sikring/forsterkning av eksisterende bebyggelse som skal beholdes.
<b>Ensjøveien 3-7 - NRKs nye hovedkontor på Normannsløkka</b>
Eksisterende bebyggelse på tomten i Ensjøveien 3, 5 og 7 rives som ledd i etableringen av NRKs nye hovedkontor på Normannsløkka. Demontering og riving startet mot slutten av 2025 og har pågått gjennom 2026.
Oslo bystyre vedtok 17.06.2026 detaljreguleringen for Ensjøveien 3-15 (NRK Normannsløkka). Reguleringsplanen legger til rette for etablering av NRKs fremtidige hovedkontor og kringkastingshus i Ensjøveien 3, 5 og 7. Området reguleres blant annet til kringkastingshus, næring, park, torg og gangbro.
Offentlige forhold del 4
Planområdet omfatter også Ensjøveien 9, 11, 13, 15A og 15B for å legge til rette for en helhetlig fremtidig utvikling av nærings- og sentrumsfunksjoner, forbindelser og offentlige byrom. Det foreligger konkrete utviklingsplaner for NRKs hovedkontor i Ensjøveien 3-7. For Ensjøveien 9-15 foreligger det per 2026 ikke umiddelbare utviklingsplaner.
NRK har inngått kontrakt med HENT AS om prosjektering og bygging av det nye hovedkontoret. De første arbeidene på tomten gjennomføres i 2026, og NRK har opplyst at grunnarbeidene for det nye hovedkontoret er planlagt startet i september/oktober 2026.
Det nye hovedkontoret skal utvikles som en del av den videre byutviklingen på Ensjø. Etableringen vil tilføre området over 2 000 arbeidsplasser, og reguleringsplanen legger blant annet til rette for nye byrom og forbindelser samt bedre tilgjengelighet for gående, syklende og kollektivreisende.
Det er fremforhandlet forslag til utbyggingsavtale mellom Oslo kommune og Ensjøveien 7 AS/NRK for gjennomføring av første felt i reguleringsplanen. Avtalen omhandler blant annet finansiering og opparbeidelse/oppgradering av offentlig infrastruktur i området.
Det må påregnes bygge- og anleggsaktivitet i nærområdet i forbindelse med pågående og planlagte prosjekter.
Det anbefales interessenter å sette seg inn i gjeldende reguleringsplaner samt pågående plan- og byggesaker i nærområdet. Oppdatert informasjon, reguleringskart, reguleringsbestemmelser og plan- og byggesaker er tilgjengelig gjennom Oslo kommunes Planinnsyn og Saksinnsyn. Søk med adresse og se alle plan- og byggesaker i nærområdet: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/
Offentlige forhold del 5
<b>Adgang til utleie</b>
Andelseier som selv bor i boligen kan overlate bruken av deler av boligen til andre, jf. burettslagslova § 5-4.
Med godkjenning fra styret kan andelseier overlate bruken av hele boligen til andre i inntil tre år, dersom andelseier selv eller person som nevnt i burettslagslova § 5-6 første ledd nr. 3 har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene, jf. burettslagslova § 5-5.
Boligen har en separat hybeldel på ca. 15 m² med egen inngang, kjøkken/stue/alkove og bad. Hybeldelen er p.t. utleid for kr 12 850 per måned, tilsvarende kr 154 200 per år.
<b>Legalpant</b>
Borettslaget har legalpant i andelen for opptil 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Pantet dekker borettslagets krav på felleskostnader samt andre krav borettslaget måtte få mot andelseieren. Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.
Omkostninger
8 406 kr (Forhåndsavklaring av forkjøpsrett)
8 600 kr (HELP boligkjøperforsikring (valgfritt))
545 kr (Tinglysing av pantedokument)
545 kr (Tinglysing av skjøte)
---
18 096 kr (Omkostninger totalt)
---
12 008 096 kr (Totalpris inkl. omkostninger)
NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses én låneobligasjon og at eiendommen selges til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i offentlige og private gebyrer.
Selger er selv ansvarlig for følgende gebyr:
850 kr (Eierskiftegebyr til forretningsfører forbundet med garasjeplass)
545 kr (Panterett med urådighet)
6 570 kr (Eierskiftegebyr)
